특례보금자리론 자격 조건, 한도, 금리

특례보금자리론 자격, 조건, 한도, 금리

특례보금자리론이 23년 출시되었고 23년 9월 27일 개정이 한 번 되었습니다. 주택담보대출이 부담스러워 집을 못 샀던 분이나, 1주택자 중에 고금리로 힘들었던 분이 갈아타기 할 수 있는 절호의 찬스였는데, 대상자 축소로 아쉬운 부분이 있네요.

 

23년 이전부터 보금자리론이 바뀌었고, 23년 9월 27일 이후부터 현재까지 특례보금자리론이 어떻게 변했는지, 자격, 조건, 한도(LTV , DSR), 금리에 대해서 포스팅해보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

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1. 특례보금자리론 대출대상 , 대상주택

특례보금자리론의 대출대상에 대해서 알아보겠습니다. 23년 이전에는 원래 기존에 많이 사람들이 이용했던 아낌e보금자리론과 같은 경우는 소득 제한과 대출대상 주택 가격 상한이 있었습니다.(부부합산 소득 7천만원 이하, 주택가격 6억원 이하) 

 

특례보금자리론이 이런 제한이 없어져서 9억원까지 가능해졌고, 부부합산 연봉 제한이 아예 없어졌었습니다. 하지만 23년 9월 27일 특례보금자리론 일반형이 폐지되고, 우대형만 판매 지속하는 걸로 개정되었습니다.

 

현재 판매 가능한 특례보금자리론 우대형은 연봉 제한이 부부합산 1억입니다. 또한 주택도 9억 이하 주택에서 6억 이하 주택으로 제한됩니다.

 

구 분	23년 이전 (아낌e보금자리론)	23년 초 개정 (특례보금자리론)	23년 9월 27일 개정 (특례보금자리론 우대형)
대출대상 연소득	부부합산소득 7천만원 이하	제한 없음	부부합산연봉 1억원 이하
대출대상 주택가격	6억원 이하	9억원 이하	6억원이하

 

 

또한 특례보금자리론은 기존 아낌e보금자리론과 마찬가지로 무주택자, 1주택자만 가능합니다. 최대 일시적 2주택까지만 가능하다.  하지만 23년 9월 27일 이후 현재 일시적 2주택자에 관해서 대출이 안 되는 것으로 개정이 되어서, 현재 무주택자, 1주택자에 한해서 가능합니다. 일시적 2주택자 금지규정이 얼마나 갈지는 지켜봐야 알 것 같습니다.

 

또한 3가지 용도에 한해서 대출이 가능하니 참고해주세요.

• 구입용도 : 주택 매매, 취득 용도(주택 잔금일 3개월 이내 가능)
• 보전용도 : 보전 용도(주택 3개월 이후 가능 대출) 중에 전세금, 반전세 보증금 등 임차보증금 반환 용도만 가능
• 갈아타기 용도 : 기존 주택담보대출 갈아타기 용도(개인주택담보대출만 대환 가능, 사업자담보대출은 불가)

 

 

 

 

 

 

 

2.특례보금자리론 한도(LTV / DSR, DTI / 기본한도)

주택담보대출의 한도는 LTV, DSR, DTI, 기본 대출한도 등 다양한 한도 제한 요건이 있습니다. 각 항목을 분석해가면서 특례보금자리론 한도가 어떻게 되는지 알아보겠습니다. 

 

 

(1) 특례보금자리론 상품 대출한도

특례보금자리론 기본 대출한도는 5억원입니다.. 적격대출이 5억원, 아낌e보금자리론이 3.6억원(생애 최초 주택구입자금 4.2억원)인 것에 비해서 기본 대출한도가 상향합니다. 

특례보금자리론-대출한도

 

 

(2) 특례보금자리론 LTV

LTV는 집값(감정가) 대비 한도를 말합니다. 기존 아낌e보금자리론은 최대 LTV 70%였는데, 특례보금자리론도 LTV 65% ~ 70%입니다. 아파트는 LTV 70%, 아파트 외 주택은 LTV 65%가 적용됩니다.

구 분	기존(아낌e 보금자리론)	개정(특례보금자리론)
LTV	70%	65% ~ 70%

 

따라서 현재 특례보금자리론 우대형의 최대 가격인 6억원 아파트를 취득했을 때 최대 한도는 4억 2천만원입니다. 따라서 23년 10월 현재로서는 상품 대출한도가 5억원이더라도 LTV 때문에 최대 대출한도가 4억 2천이라고 생각하시면 됩니다.

 

 

(3) 특례보금자리론 DSR (그리고 DTI?)

사실 요즘 주택담보대출이 안 나오는 이유는 LTV보다는 DSR 때문입니다. DSR은 소득 대비 총 대출한도를 말합니다. 총 대출이 1억원이 넘으면 DSR 40%로 제한이 되는데 신용대출이나 마이너스 통장이 조금만 있어도 DSR 때문에 주택담보대출이 거의 힘듭니다.

 

그런데 특례보금자리론 상품은 DSR을 아예 안 본다고 합니다. 그런데 사실 기존에 있던 아낌e보금자리론도 사실 DSR 제한이 없었습니다. 많이 모르고 있던 사실이지만 어쨌든 DSR에 관해서 특례보금자리론, 아낌e보금자리론 두 상품 사이에 차이점은 없습니다. 그래서 보금자리론 상품은 마이너스 통장, 신용대출 등 기타대출이 있어도 대출한도가 잘 나오는 편입니다.

 

 

 

 

 

 

물론 아낌e보금자리론에 소득대비 대출제한이 아예 없던건 아니고 DSR대신 DTI(소득 대비 주택담보대출 한도) 제한 60%가 있었습니다. 특례보금자리론 DTI 제한이 여전히 있는데 50% ~ 60%라고 보시면 됩니다. 일반적인 경우는 60%, 조정지역일 경우 50%로 적용되지만, 또 실수요 목적이거나 임차보증금 반환용도일 때는 DTI 60%까지 해주니, 사실상 60%라고 보셔도 됩니다.

	기존(아낌e 보금자리론)	개선(특례보금자리론)
DSR	없음	없음
신DTI	60%	50% ~ 60%

 

 

3. 특례보금자리론 금리

특례보금자리론 금리는 구체적으로 나온 바가 없지만, 정책상품이라서 시중은행 주택담보대출 금리보다는 확실히 좋습니다. 또한 기존 아낌e보금자리론과 같은 경우 대출기간(10년 4.25% ~ 50년 4.55%)에 따라 금리가 많이 변했는데, 단일 금리로 간단해졌다. 정확한 건 23년에 출시되봐야알겠지만 금리는 4%대 초반 정도 될거라고 조심스레 예측해본다.  금리는 단일 금리 체계가 아니라 아낌e보금자리론처럼 기간에 따라, 금리우대 사항에 따라 많이 달라집니다. 그리고 기준금리가 변함에 따라 특례보금자리론 금리도 계속 변해왔습니다.

 

다만 같은 특례보금자리론이더라도 일반형, 우대형에 따라 금리 적용이 달라지는데, 일반형/우대형 차이는 주택가격 6억원 및 부부합산 연소득 1억원 초과 여부다. 주택가격 6억원 혹은 부부합산 연소득 1억원 중 하나의 조건이라도 초과되면 일반형으로 적용이 된다. 배우자가 없으면 내 소득만 1억원 이하면 된다.

 

현재는 특례보금자리론 일반형이 중단되어 우대형만 가능하고 현재 적용되는 특례보금자리론 기본 금리는 기간에 따라 4.25% ~ 4.55%로 적용됩니다. 아래 표를 참고하시면 됩니다.

특례보금자리론 금리

 

특례보금자리론 기본금리 외에도 금리우대사항이 더 있습니다. 아래 이미지를 참고하셔서 본인에게 해당이 되는 바가 있으면 기본 금리에서 우대금리를 더 받으실 수 있습니다.

 

우대형과 같은 경우는 일반형보다 0.1% 더 금리우대가 될 뿐 아니라, 금리우대 사항을 0.9%(아낌e, 저소득청년, 사회적배려층, 신혼가구, 미분양주택) 까지 더 폭 넓게 적용 받을 수 있어 최저 금리 수준이 3.25% ~ 3.55% 수준까지 내력달 수 있다. 일반형은 아낌e 0.1% 우대만 받을 수 있어서 최저 금리 수준이 4.15% ~ 4.45%까지 낮아질 수 있다.

 

 

 

이미지를 보셨는데 저소득청년, 한부모가구, 장애인가구, 다문화가구, 신혼가구, 다져나가구 등 정의, 우대금리가 적용 가능 여부가 궁금하실텐데요. 우대금리 항목은 위와 같은데 정확한 뜻이 궁금하시다면 아래를 참고하시면 됩니다.

• 아낌e 우대금리 뜻 : 한국주택금융공사에서 인터넷으로 신청하라는 뜻
• 저소득청년 우대금리 뜻 : 만 39세 이하이고 소득이 6천만원 이하면 됨.
• 사회적배려층 한부모가구 뜻 : 배우자가 없는 미성년 자녀가 있는 가정이며 한부모가족증명서 발급 가능해야함.
• 사회적배려층 장애인가구 뜻 : 대출 신청인 혹은 배우자, 혹은 부모, 조부모, 자녀 중 장애인 증명서, 신청인 또는 배우자가 장애인증명서, 국가유공자확인원(전상군경, 공상군경, 4·19혁명부상자, 공상공무원, 국가사 회발전 특별공로상이자, 6·18자유상이자, 전투종사군무원상이자) 발급대상인 가구 또는 국가보훈처로부터 지원공상군경, 재해부상군경, 재해부상공무원, 지원공상공무원임을 확인 받은 가구(공공데이터로 확인되는 경우 포함).
• 사회적배려층 다문화가구 뜻 : 이 대출은 한국인만 받을 수 있음. 그래서 신청인은 한국인, 배우자가 외국인인 경우 가능함. 혹은 배우자가 귀화자 혹은 외국국적동포인 경우도 가능하다. 다만, 신청인이 귀화자(외국국적동포)일 때 배우자나 혹은 자녀가 한국인이면 대출이 가능하고 금리우대를 받을 수 있다. 신청인 및 배우자 둘다 귀화자 일 때는 대출이 가능하며, 신청인 및 배우자 둘다 외국국적동포일 때는 대출이 불가.
• 사회적배려층 신혼가구 뜻 : 혼인신고한지 7년 이내인 가구
• 사회적배려층 다자녀가구 뜻 : 19세 미만인 자녀가 3명 이상인 가구

 

 

 

 

 

 

 

 

이상 특례보금자리론 대출대상, 대출한도, LTV, DSR, 금리에 대해서 알아봤습니다. 문재인 정부때문에 옥죄기만 한 대출 때문에 많은 사람들이 너무 힘들고 있는데, 특례보금자리론으로 보다 많은 사람들이 주택구입 및 주택담보대출 갈아타기(대환) 할 때 조금 숨통이 트였어서 다행입니다. 물론 특례보금자리론으로 집값을 다시 올려놨다는 비판적으로 말하는 사람도 있습니다.

 

하지만 저는 DSR이란 제도로 사람들을 옥죄서 어떤 대출도 못하게 만들어놨는데, 특례보금자리론 출시는 금융에 밝지 않은 많은 사람들로 하여금 대출과 높은 대출금리 늪에서 빠져나올 수 있게 해줬다고 생각합니다. 그래서 대상축소가 아쉬운 부분도 있지만 집값이 오르니 정부도 고민일 것 같습니다.