특례보금자리론 대출대상 주택은 9억원 이하였지만, 23년 9월 27일 이후 특례보금자리론 일반형이 판매중단이 되고, 특례보금자리론 우대형만 살아남으면서 대출대상 주택이 6억원 이하 가격인 주택만 적용이 되었습니다. 개정에 대한 자세한 내용은 아래 링크 참고 부탁드릴게요.
어쨌든 특례보금자리론 우대형 6억 기준 주택이라고할 때 만약 매수하려는 주택이 매매가는 6억 이하인데, 감정가(*KB시세)가 6억원 초과면 대출이 될까요? 혹은 구입시 매매가는 6억 초과였는데, 현재 KB시세거 6억 이하면 대출이 될까요?
- * KB시세 : KB국민은행에서 주로 아파트를 대상으로 매월 고지하는 시세. KB부동산 홈페이지에 들어가면 확인할 수 있다.
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1. 구입할 때 6억 이하 주택 : 감정가(KB 시세) VS 매매가?
새로 주택을 구입하면서 대출(구입용도)을 취급할 때, 1. 매매가 2. 감정가(KB시세) 둘 중에 낮은 금액 기준으로 하나만 9억원 이하면 대출 취급 가능합니다. 한마디로 매매가, KB시세(감정가) 중에 둘 중에 하나만 9억 이하면 대출 취급이 가능하다고 합니다.
위 사항이 오류가 있었습니다. 제가 특례보금자리론 취급 초기에 콜센터에 물어봐서 확인한 내용인데, 최근에 블로그를 읽으신 분이 정정 요청을 해서 저도 특례보금자리론 콜센터에 전화해서 확인해봤더니 매매가격(일반매매가액, 분양가액, 낙찰가액), 감정가 중 어느 하나라도 6억 초과인 경우에는 대출 취급이 불가하다고 합니다.
2. 이미 보유중인 6억 이하 주택 : 감정가(KB시세)
이미 보유중인 주택을 담보로 대출 취급할 때(보전용도 대출)는 종전에 매매가 얼마로 샀든, 현재 감정가(KB시세) 기준으로 6억원 이하면 대출이 취급 가능합니다. 3개월이 지나면 구입용도가 아니라 보전용도로 분류되어서 이미 보유중인 주택으로 취급이 가능합니다. 따라서 잔금이 치른지 3개월이 지나면 보전용도로 취급이 가능합니다.
다만 특례보금자리론 보전용도는 전세퇴거자금인 경우나 기존 대출 상환일 때만 가능하고, 일반 생활안정자금 대출은 해당 되지 않으니 이 부분 꼭 유의 부탁드립니다.
3. 특례보금자리론 담보평가방법
그리고 특례보금자리론 대상이랑은 별도로 담보를 평가하는 방법(대출한도 산정 때 필요)는 가장 보수적으로 접근을 합니다. 구입할 때는 매매가격(낙찰금액, 분양가액 포함) VS 감정평가액(KB시세 등) 중에 낮은 금액으로 담보평가를 해서 대출한도가 생각보다 줄어들 수 있습니다.
이미 보유중인 주택을 보전용도로 대출하는 경우에는 감정평가액(KB시세 등)만 보시면 됩니다. 이에 대해 1차적으로 1688-8114 한국주택금융공사 콜센터를 통해서 확인을 했구요. 2차적으로 보금자리론 취급 기준을 확인을 해보니 아래처럼 나와있더라구요.
Q1. 특례보금자리론 오피스텔 가능한가요?
오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설, 생활형숙박시설(생숙), 분양형 호텔 등은 특례보금자리론이 불가합니다. 오피스텔, 생활형숙박시설은 실제로 주택으로 쓰고 있어도 공부상(= 등기부등본, 건축물관리대장 등 서류상) 주택이 아니라서 특례보금자리론이 안됩니다. 오피스텔은 공부상 업무시설, 생활형숙박시설은 공부상 숙박시설로 분류됩니다.
- 특례보금자리론 가능주택 : 아파트, 연립주택(빌라), 다세대주택, 다가구주택, 도시형생활주택(도생)
- 특례보금자리론 불가주택 : 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설, 생활형숙박시설(생숙), 분양형호텔
Q2. 특례보금자리론 KB시세가 없는 경우는 어떡할까요?(연립주택, 다가구주택, 다세대주택, 도시형생활주택 등)
연립주택(빌라), 다가구, 다세대, 도생, 소형아파트 등 KB시세가 없는 경우, 먼저 한국부동산원 시세도 없는지 한 번 검색해보시구요. 이 마저도 없으면 국토교통부 공시가격 등을 활용하시면 됩니다. 공시가격이 6억 이하 주택이면 대출 가능합니다.
다만 공시가격으로 하면 다른 문제가 있습니다. 공시가격 같은 경우 실제 주택 가격보다 많이 적게 나와서(실제 매매가의 60% ~ 70% 정도?) 대출한도가 얼마 나오지 않을 수 있습니다. 이럴 경우에는 감정평가를 실시해서 가격책정이 가능합니다.(감정평가 비용 한국주택금융공사 부담)
감정평가 실시하기 전 주의사항! 공시가격만 있어서 주택 가격이 너무 적게 책정되는 경우가 아니라, KB시세, 한국부동산원(부동산테크)) 등 가격정보가 이미 있거나, 분양받을 때 분양가액으로 대출하는 경우는 굳이 감정평가를 별도로 요청할 필요가 없을 것입니다.
하지만 더 주택 감정가를 많이 받으려고 굳이 감정평가를 요청하는 경우가 있다면 이 경우의 감정평가 비용은 본인 부담입니다. 구입용도인 경우 매매가액이 가격정보(KB시세 등)보다 작으면 매매가로 적용이 되기 때문에 감정할 필요가 없습니다. 적어도 매매가액이 가격정보(KB시세)보다 높은 경우에 한하여 감정평가 가능합니다.
Q3. 특례보금자리론 KB시세 상한평균가, 하한평균가, 일반평균가 중 어떤게 적용되나?
위에 처음으로 첨부된 이미지를 보시면 KB국민은행 시세의 일반평균가를 적용한다고 나와있습니다. 상한평균가, 하한평균가가 아니니 주의하세요!
아래 KB시세 일반평균가를 조회하는 법을 알기 쉽게 이미지로 첨부해 놓았어요. 네이버에서 KB부동산이라고 치면 리브부동산 사이트로 어가시구요. 리브부동산 들어가셔서 아래같은 화면이 나오실텐데 돋보기로 제가 특례보금자리론을 받으려는 아파트 단지를 검색합니다. 그럼 해당 단지가 나올텐데,가격이 나와있는 집 모양 이미지를 클릭합니다.
그러면 아래와 같은 이미지가 나옵니다. 아파트 단지 안에 10평대, 20평대, 30평대 등 다양한 면적, A,B,C 타입 등 다양한 면적이 있을텐데 내가 대출하려는 면적/타입을 선택하시고 조회하시면 됩니다.(타입을 모르겠으면 부동산 중개소에 물어보세요)
KB시세 일반가라고 나오는게 일반평균가니 이걸로 특례보금자리론 KB시세 가격을 적용하시면 됩니다. 아래 상위평균가, 하위평균가는 무시하면 됩니다. KB시세는 한달마다 변하니 이 부분 참고하세요.
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