안녕하세요. 전직 은행원 니키니키입니다. 1분양권, 2분양권, 1주택 1분양권, 2주택 버팀목전세자금대출 가능할까요? 버팀목전세자금대출이 불가한다면 은행 일반전세자금대출은 가능할까요? 이번 포스팅에서 알려드리겠습니다.
1. 1분양권 전세자금대출
버팀목전세자금대출 시리즈는 모두 무주택자만 가능합니다. 그래서 분양권이 주택수에 포함되는지 궁금하실텐데요. 먼저 전세자금대출 할 때는 분양권이 주택수에 포함되지 않기 때문에 버팀목전세자금대출 가능합니다. 또한 일반은행전세자금대출 가능합니다.
버팀목전세자금대출 시리즈에는 일반버팀목, 신혼부부버팀목, 청년버팀목, 중기청버팀목 상품이 있고, 은행 일반전세자금대출 HF, SGI, HUG 일반전세자금대출 가능합니다. 신생아특례전세대출 역시 분양권은 주택수에 포함되지 않을 확률이 큽니다.
하지만 분양권 잔금을 치르고 주택을 취득한다면 이야기는 달라집니다. 버팀목전세자금대출은 모두 상환하셔야 합니다. 정부지원 전세자금대출 신혼부부버팀목, 청년버팀목, 중기청버팀목, 신생아특례 전세자금대출 모두 상환해야 합니다.
일반은행전세자금대출은 상환 여부는 상황에 따라서 달라집니다. 투기과열지구 3억원 초과 아파트 취득인 경우 기존 일반은행전세자금대출(HF, SGI, HUG)는 모두 상환해야 합니다. 23년 12월 현재 투기과열지구는 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 지역밖에 없기는 합니다.
투기과열지구 3억 초과 아파트 취득을 제외한다면 1주택자가 되었다고 은행 일반전세자금대출 모두 상환할 필요는 없습니다. 하지만 일부 상환이 일어날 수 있어요. 왜냐하면 1주택자의 경우 무주택자보다 전세자금대출 최대한도가 줄어들기 때문입니다.
아래 3번에 무주택자, 1주택자 일반전세자금대출 대출한도를 HF(주택보증), SGI(서울보증), HUG(주택도시보증) 별로 적어놨으니 참고하시길 바라겠습니다.
예를 들어 HF(주택보증) 일반전세대출을 4억4천4백만원 받은 무주택자가 분양권 잔금을 치르고 1주택자가 되었다면 2억2천2백만원이 최대한도기 때문에 50% 2억2천2백만원을 상환 해야합니다.
5억원을 SGI(서울보증) 일반전세자금대출을 받은 무주택자가 분양권 취득 후 잔금을 치르고 1주택자가 되었다면 전세자금대출 한도가 3억까지지 가능하기 때문에 2억원은 상환을 해야합니다.
2. 2분양권 전세자금대출
2분양권인 경우는 전세자금대출 가능할까요? 1분양권과 마찬가지로 잔금을 치르기 전까지는 전세자금대출에서 주택수에서 제외되기 때문에 정부지원전세자금대출(버팀목 시리즈 등), 일반은행전세자금대출 모두 받을 수 있습니다.
3. 1주택 전세자금대출
1주택 경우 무주택자만 가능한 정부지원 버팀목전세자금대출 등은 불가합니다. 은행 일반전세자금대출 대부분의 경우 가능합니다.
| 정부/은행 | 상품 | 무주택 | 1주택 |
| 정부지원 전세대출 |
일반버팀목 | 가능 | 불가 |
| 신혼부부버팀목 | 가능 | 불가 | |
| 청년버팀목 | 가능 | 불가 | |
| 중소기업청년버팀목 | 가능 | 불가 | |
| 신생아특례 | 가능 | 불가 | |
| 은행일반 전세대출 |
HF | 가능 | 대부분 가능 |
| SGI | 가능 | 대부분 가능 | |
| HUG | 가능 | 대부분 가능 |
은행 일반 전세자금대출의 경우도 20년 7월 10일 이후 투기지역, 투기과열지구 3억원 초과 아파트를 구입한 경우에는 전세자금대출 불가합니다. 20년 7월 10일 이전 취득했다면 대출 가능하고, 아파트가 아니라 오피스텔, 연립주택, 도시형생활주택, 다세대주택이라면 전세자금대출 가능합니다.
또한 23년 12월 현재 투기지역, 투기과열지구는 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4곳 뿐이기 때문에 해당되는 분이 많지 않을 것 같습니다. 현재 시점에서 투기지역, 투기과열지구이 궁금하신 분은 아래 버튼 참고 바라겠습니다.
현재 갖고 있는 1주택이 20년 7월 10일 이후 취득한 투기지역, 투기과열지구 3억 초과 아파트가 아니라는 조건은 상당히 많은 조건이기 때문에 해당되는 분은 많지 않을 거라고 예상되고, 해당이 되지 않는다고 가정한다면 1주택자의 경우 은행 일반전세자금대출 가능합니다.
다만, 1주택자의 경우 일반전세자금대출이라고 하더라도 최대 대출한도가 무주택자와 다르기 때문에 유념하시면 됩니다. 무주택자일 때 전세자금대출을 받았다가 매매 OR 분양권 잔금 완납 취득 했다면 1주택자 전세자금대출를 초과하는 한도에 대해서는 상환을 해야합니다.
| 일반전세자금대출 한도 | HF 주택보증 | SGI 서울보증 | HUG 주택도시보증 |
| 무주택 | 4억4천4백만원 | 5억원 | 4억원 |
| 1주택 | 2억2천2백만원 | 3억원 | 2억원 |
예를 들어 무주택자가 3억원 HUG 주택도시보증 전세자금대출 받았는데, 이후 1주택자가 되었다면 HUG 일반전세자금대출 1주택 최대한도가 2억원이라 3억원 중 1억원은 상환해야 합니다.
4. 1주택 1분양권 전세자금대출
1주택 1분양권의 경우 전세자금대출이 가능할까요? 정부지원 전세자금대출 버팀목전세자금대출은 무주택이 조건이기 때문에 당연히 불가능하구요.
은행 일반전세자금대출은 1주택 1분양권 전세자금대출 가능합니다. 은행 일반전세자금대출에는 HF 주택금융공사, SGI 서울보증보험, HUG 주택도시보증이 있습니다.
전세자금대출에서 분양권은 주택수로 포함하지 않기 때문에, 1주택 기준으로 전세자금대출 받을 수 있습니다. 다만, 1주택이 투기지역, 투기과열지구 20년 7월 10일 이후 취득한 아파트라면 은행 일반전세자금대출도 불가합니다.
20년 7월 10일 이후 투기, 투기과열지구 3억 초과 아파트가 아니라면, 1주택 기준으로 받을 수 있는 일반전세자금대출 최대한도는 HF 주택금융공사 2억2천2백만원, SGI 서울보증 3억원, HUG 주택도시보증 2억원입니다. 하지만 1분양권 잔금을 완납하고 취득해서 2주택자가 된다면 은행 일반전세자금대출도 모두 상환을 해야합니다.
5. 2주택 전세자금대출
2주택인 경우 1금융권 은행에 나와 있는 어떤 전세자금대출도 불가합니다. 정부지원 버팀목 전세자금대출도 불가하고 은행 일반전세자금대출도 불가합니다.
2금융권, 3금융권에는 2주택자도 가능한 경우가 있는지 모르겠지만, 어쨌든 2주택자는 전세자금대출이 안 된다고 생각하시는 게 좋을 것 같습니다.
| 구분 | 무주택 | 1주택 | 2주택 |
| 정부지원전세대출 (버팀목, 신혼, 청년, 특례 등) |
가능 | 불가 | 불가 |
| 일반은행전세대출 (HF, SGI, HUG) |
가능 | 대부분 가능 | 불가 |
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