전직 은행원 니키니키입니다. 아파트담보대출, 주택담보대출을 하려고 하는데 기존에 분양권 혹은 조합원입주권 있으면 주택수에 포함될까요? 무주택, 1주택, 다주택에 따라 대출 가능여부와 LTV가 달라져서 이번 포스팅에서 정리할게요.
이 글은 아래와 같은 분이 보시면 특히 도움이 됩니다.
- 기존에 1분양권 혹은 1 조합원 입주권이 있는데 추가로 1주택을 매매하면서 주택담보대출 하려는 경우
- 기존 1주택, 1분양권(입주권)이 있는데 1주택을 담보로 주택담보대출을 하려는 경우
1. 분양권, 조합원 입주권은 주택담보대출 주택수에 포함이 됩니다.
대출할 때 분양권, 조합원 입주권은 주택수에 포함되는지 궁금하실텐데요. 주택담보대출할 때는 주택수에 포함이 됩니다. 따라서 디딤돌대출, 신혼부부전용구입자금, 특례보금자리론, 신생아특례구입자금대출, 은행 일반주택담보대출 할 때 분양권, 조합원 입주권이 포함됩니다.
따라서 상품에 따라서 분양권, 조합원 입주권이 있다면 대출 가능여부 및 LTV가 달라집니다. 이에 대한 자세한 이야기는 아래에서 더 다루겠습니다.
반면 전세자금대출할 때 분양권, 조합원 입주권은 주택수에 포함되지 않습니다. 버팀목전세자금대출, 신혼부부버팀목전세대출, 청년버팀목전세대출, 중기청버팀목전세대출, 신생아특례전세대출, 은행일반전세대출은 주택수에 포함되지 않습니다.
이런 차이점이 명확하게 있고 본인이 하려는 대출 종류에 따라서 분양권, 입주권이 대출 결과에 영향을 줄 수 있으니 유념하시길 바라겠습니다.
2. 1분양권 1주택 주택담보대출 상품
그렇다면 1분양권(입주권)을 보유한 상태에서 1주택을 매매하려는데 주택담보대출, 아파트담보대출 가능할까요? 주택담보대출, 아파트담보대출 상품에 따라서 달라집니다.
| 상품 | 1분양권 보유 1주택 매매 |
| 내집마련디딤돌대출 | 불가 |
| 신혼부부전용구입자금 | 불가 |
| 특례보금자리론 | 불가 |
| 신생아특례구입자금 | 불가 |
| 은행 일반주택담보대출 | 가능 |
정부지원 주택담보대출 상품인 내집마련디딤돌대출, 신혼부부전용구입자금(신혼부부디딤돌대출), 특례보금자리론, 신생아특례구입자금대출 모두 무주택이어야 가능한 대출이기 때문에 1분양권이라도 갔고 있으면 대출 불가합니다. 은행 주택담보대출은 다주택자여도 가능하기 때문에 1분양권이 있으면 다주택 기준 적용되어 주택담보대출 가능합니다.
1분양권 1주택을 이미 보유하고 있는데 1주택을 담보로 가능할지도 궁금하실텐데 위와 동일합니다. 매매할 때는 무주택자여야 하고, 보유하고 있는 아파트를 담보로 대출할 때는 1주택 조건의 정부지원 주택담보대출은 불가합니다. 은행 일반주택담보대출은 다주택자도 가능하기 때문에 가능합니다.
| 상품 | 1주택 1분양권 주택담보대출 |
| 내집마련디딤돌대출 | 불가 |
| 신혼부부전용구입자금 | 불가 |
| 특례보금자리론 | 불가 |
| 신생아특례구입자금 | 불가 |
| 은행 일반주택담보대출 | 가능 |
아래 각 주택담보대출 상품 조건, 상품 금리, 한도, 신청방법 대해서 궁금하신 분은 아래 링크 참고 바라겠습니다.
3. 1주택 1분양권 은행 일반주택담보대출 LTV 한도
그렇다면 1주택 + 1분양권(입주권)에 해당하는 경우 은행 일반주택담보대출은 LTV가 어떻게 될까요? 분양권 및 입주권이 주택수에 들어가기 때문에 2주택이 된다고 생각하시면 됩니다.
1분양권(입주권) 보유, 1주택 매수하는 경우 / 기존 1주택, 1분양권 보유한 상태에서 1주택담보로 대출하는 경우 상관없이 모두 2주택이 됩니다. 2주택이면 다주택자로 간주되기 때문에 다주택자 LTV 한도가 부여됩니다.(규제지역 LTV 30%, 비규제지역 LTV 60%)
| 주택수 | LTV | |
| 규제지역 | 비규제지역 | |
| 무주택 | 50% | 70% |
| 1주택 | 50% | 70% |
| 다주택 | 30% | 60% |
현재 규제지역이라고 함은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역인데 현재 규제지역은 서울 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 4개 지역 말고는 없습니다. 따라서 위 4개지역은 LTV 30%, 그 외 지역은 LTV 60%입니다.
규제지역(투기지역,투기과열지구, 조정대상지역)은 시기에 따라 달라질 수 있는데 현 시점의 규제지역은 호갱노노 어플을 통해 간단하게 확인할 수 있습니다. 규제지역 확인방법은 아래 링크 확인 부탁드리겠습니다.
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