안녕하세요 은행원 니키니키입니다. 전세대출 상품 많고, HF, SGI, HUG 생소한 용어가 너무 많으시죠? 이 모든 상품을 잘 아울러서 정리하기가 쉽지 않습니다. 제가 한 번 마음 먹고 총 정리해보겠습니다.
1. 정부지원 전세대출(버팀목) vs 은행 전세대출
일단 전세자금대출은 정부지원 전세대출과 은행 전세대출로 나뉘어집니다. 정부지원 전세대출은 국토교통부에서 주관하는 전세대출이고, 은행 전세대출은 은행에서 출시한 전세대출 상품입니다. 크게 아래 표처럼 나뉘어진다고 생각하시면 됩니다.
| 구분 | 정부지원 전세대출 (버팀목 전세대출) |
은행전세대출 |
| 전세대출 상품 |
(일반) 버팀목전세자금 대출 | 우리은행 전세자금대출 |
| 신혼부부전용전세자금 대출 | 국민은행 전세자금대출 | |
| 청년전용버팀목전세자금 대출 | 신한은행 전세자금대출 | |
| 중소기업취업청년전월세보증금 대출 | 하나은행 전세자금대출 | |
| 신생아특례버팀목 대출 | 농협은행 전세자금대출 | |
| 기업은행 전세자금대출 |
정부지원 전세대출에는 버팀목전세자금대출, 신혼부부전용전세자금 대출, 청년전용버팀목전세자금대출, 중소기업취업청년전월세보증금 대출이 있습니다. 이 대출들을 한꺼번에 통칭할 때 보통 버팀목전세자금대출이라고 많이 부릅니다. 저도 이후부터는 버팀목 전세대출 시리즈라고 부르겠습니다.
은행 전세대출은 우리은행, 신한은행, 국민은행, 하나은행, 농협은행, 그리고 기업은행 등에서 출시한 은행 전세자금대출이 있습니다.
정부지원 버팀목전세대출 시리즈 상품들은 국토교통부에서 운영하는 주택도시기금이라는 기금재원으로 전세대출을 해주고, 은행 전세대출은 은행 돈으로 전세대출을 해줍니다. 정부에서 운영하는 버팀목 전세대출이 은행 전세대출보다 금리가 낮습니다.
버팀목전세대출상품, 은행 전세대출상품 둘 다 실무적으로는 은행에서 대출을 하지만, 수익 구조는 다릅니다. 버팀목전세자금 대출이자는 국토교통부 기금 수익이 되고, 은행 전세대출 이자는 은행의 수익이 됩니다.
그러면 은행은 은행 전세자금대출을 하지, 왜 수익도 안 되는 정부 전세대출 상품을 왜 대출 해줄까요? 은행은 버팀목 전세자금대출 등을 정부 대신에 함으로써 국토교통부로부터 취급 수수료 등을 받습니다. 또한 버팀목 전세자금대출을 해줌으로써 신규고객을 유치하는 효과도 있습니다.
물론 그 수수료가 사실 크진 않아서, 공익적인 면에서 은행이 국토교통부 전세대출 상품을 대리로 취급하는 면도 있습니다.
2. 주택금융공사(HF) VS 서울보증보험(SGI) VS 주택도시보증공사(HUG)
정부지원 버팀목전세대출과 은행전세대출 상품으로 딱 2가지로 나뉘면 아주 깔끔한데, 여기서 한 번 더 나뉘어집니다. 보증기관별로 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG)로 대출상품들이 한 번 더 구분지어집니다.
보증기관에서 보증을 해주는 한도대로 대출한도가 산정이 되는 거기 때문에, 전세대출의 대출한도는 은행, 정부도 아닌 보증기관이 정하시는 거라고 보시면 됩니다.
특정 전세대출 상품으로 대출한도가 나오지 않는 경우에는 다른 은행으로 가도 보증기관이 동일하다면 대출한도는 동일하게 안 나올 가능성이 많습니다.
그보다는 동일한 은행이더라도 다른 보증기관으로 대출한도가 나오는지 한 번 더 알아볼 필요가 있습니다. 위에 표에 제시한 상품들을 또 한 번 3군데 보증기관별로 다시 한 번 나누어 보면서, 대출한도, 특징, 장점, 단점을 설명드리겠습니다.
2-1. 주택금융공사(HF) 전세대출 상품
| 구분 | 정부지원 전세대출 (버팀목 전세대출) |
은행 전세대출 |
| 주택금융공사(HF) |
(일반) 버팀목전세자금 대출 | 우리은행 우리전세론(주택금융보증) |
| 신혼부부전용전세자금 대출 | 신한은행 신한전세대출(주택금융공사) | |
| 청년전용 버팀목전세자금 대출 | 국민은행 KB든든 주택전세자금대출 | |
| 중소기업취업청년 전월세보증금 대출 | 하나은행 주택신보전세자금대출 | |
| 신생아특례버팀목 대출 | 농협은행 NH전세대출(주택금융공사) | |
| 카카오뱅크 HF전월세보증금대출 | ||
| 케이뱅크 전세대출 |
각 전세자금대출 보증기관 중에 제일 무난하게 이용할 수 있는 전세자금대출은 주택금융공사(HF) 전세대출 상품입니다.
주택금융공사(HF) 전세대출 장점 첫번째는 기본적으로 주택 전세금에 질권설정(담보 잡는 행위)이 들어가질 않는 상품이다 보니, 대출을 받고 이사를 가기도 편하고 주택에 대한 제한 사항도 덜합니다. 근저당권 과다한 집도 은행 판단하에 가능하고, 임대인이 법인(회사)이어도 가능하고, 미등기 주택이어도 은행 판단하에 가능합니다.
주택금융공사(HF) 전세대출 장점 두번째는 주택금융공사(HF) 전세대출 상품은 동의 절차가 비교적 간단해서 임대인, 세입자, 은행원 모두 부담이 적습니다. 보증료도 저렴한 편입니다.
주택금융공사(HF) 전세대출 단점은 대출한도입니다. 주택금융공사(HF) 전세대출 상품은 최대한도가 무주택자일 때 4억 4천 4백만원까지이지만, 대출 신청인의 소득, 부채, 재직, 신용상태에 따라 대출한도가 굉장히 달라집니다. 또한 1주택자인 경우 대출 최대한도가 2억 2천 2백만원까지 제한됩니다.
그래서 주택금융공사 상품으로 대출이 거절되거나 대출 한도가 충분히 나오지 않는 경우는 서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG) 대출 상품으로 알아봐야 합니다.
2-2. 서울보증보험(SGI) 전세대출 상품
| 구분 | 정부지원 전세대출 (버팀목 전세대출) |
은행 전세대출 |
| 서울보증보험(SGI) | X | 우리은행 우리전세론(서울보증일반) |
| 신한은행 신한전세대출(서울보증보험) | ||
| 국민은행 KB플러스 전세자금대출 | ||
| 하나은행 ? | ||
| 농협은행 NH전세대출(서울보증보험) | ||
| 기업은행 IBK 전세대출 |
서울보증보험(SGI)는 사적보증기관입니다. 금융이라는 공적인 업무를 하지만 기본적으로 사기업 성격을 갖고 있습니다. 그에 반해 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG)가 공적보증기관입니다.
정부지원 버팀목전세자금대출은 아직 사적보증기관인 서울보증보험(SGI)과는 협약을 맺지 않고 있기 때문에 별도의 상품이 없습니다.
서울보증보험 전세대출 장점 첫 번째는 사적보증기관이기 때문에 정부의 규제를 좀 더 받습니다. 현재 공적보증기관인 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG) 전세대출은 1주택자에 대한 규제가 있어서 최대 대출한도가 2억 혹은 2억 초반까지만 대출이 가합니다.
그에 반해 서울보증보험 전세자금대출은 1주택자에 대한 규제가 적습니다. 무주택자는 대출한도가 최대 5억, 1주택자 모두 대출한도가 최대 3억까지 가능해서 다른 전세자금대출보다 1주택자에 대한 전세대출한도가 제일 높습니다. (2주택자의 경우에는 3개의 각각 보증기관 상관없이 모두 전세대출이 불가합니다.)
또한 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG)의 경우 정부규제로 인해 전세금이 수도권 7억, 수도권외 5억 이하일 때만 전세대출이 가능한데, 서울보증보험(SGI) 전세자금대출은 전세금 7억을 초과해도 전세대출이 가능합니다.
서울보증보험 전세대출 장점 두 번째는 대출한도가 잘 나옵니다. 주택금융공사(HF) 전세자금대출에 비해 적은 소득으로도 비교적 많은 대출한도가 나옵니다. 그래서 실제 소득에 비해 신고 소득이 적은 자영업자, 개인사업자, 프리랜서가 대출을 하기 좋습니다.
소득증빙이 안 되는 경우 카드사용내역이 많다면 체크카드 신용카드 사용내역으로 소득 인정 받아 대출 심사 진행해볼 수도 있으니 은행원 혹은 대출상담사에게 말씀해보시기를 바라겠습니다. (은행에서 신용카드 사용내역으로 꼭 해줘야하는 건 아니니 정중하게 부탁하시기를 바랍니다.)
서울보증보험 전세대출 단점 첫 번째는 주택에 대한 제한 사항이 많습니다. 법인 임대인도 대출이 불가능하고, 근저당권이 과다하거나, 미등기건물에 대해 전세자금 대출이 불가한 사항들이 존재합니다. 다가구주택, 다중주택처럼 공시지가, 감정가에 비해 대출이 많은 집들은 주택금융공사(HF) 전세자금대출로 알아보는 것이 낫습니다.
서울보증보험 전세대출 단점 두 번째는 번거로움에 있습니다. 서울보증보험 전세대출은 질권설정 혹은 채권양도(담보잡는 행위) 절차가 있습니다. 질권설정, 채권양도의 의미는 아래 링크를 추가적으로 참고해주시면 되시구요.
전세금에 질권설정이 들어가기 때문에 추후에 이사를 갈 때 세입자에게 전세금을 반환하지 않고 전세금을 은행에 반환해야 하는 번거로움이 생기며, 세입자가 이사를 가게 되면 전세대출을 전액 상환하고 다시 전세대출을 처음부터 신규 심사를 받아야하는 번거로움이 있습니다.
2-3. 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 상품
| 구분 | 정부지원 전세대출 (버팀목 전세대출) |
은행 전세대출 |
| 주택도시보증공사(HUG) | (일반) 버팀목전세자금 대출 | 우리은행 우리전세론전세금안심대출 |
| 신혼부부전용전세자금 대출 | 신한은행 신한전세대출(주택도시보증) | |
| 청년전용 버팀목전세자금 대출 | 국민은행 KB전세금안심대출 | |
| 중소기업취업청년 전월세보증금 대출 | 하나은행 하나전세금안심대출 | |
| 신생아특례버팀목 대출 | 농협은행 NH전세대출(주택도시보증공사) | |
| 기업은행 IBK안심전세대출 |
주택도시보증공사(HUG) 전세대출 상품은 은행권에서 전세안심대출, 전세금안심대출, 안심전세대출로 다양하게 불려지고 있는 상품입니다. 주택도시보증공사 전세대출 = 전세안심대출 동의어니까 알아두세요.
주택도시보증공사(HUG) 전세대출 장점은 대출한도입니다. 소득이 적어도, 무소득자여도 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 한도가 많이 나옵니다. 이 부분이 굉장히 메리트여서 전세금의 70% ~ 80%까지 대출을 받을 수 있고, 중소기업취업청년 전월세보증금대출의 경우 전세금의 100%도 대출이 가능합니다. 전세대출 상품의 최대한도는 4억까지 입니다.
따라서 자영업자, 개인사업자, 프리랜서 뿐만 아니라, 학생, 주부, 저소득자, 무소득자, 소득은 있으나 아직 소득신고를 하기 전인 사람도 대출이 가능합니다. 퇴사, 휴직, 신입, 이직 등 다양한 사유로 소득 증빙이 힘든 사람도 전세 대출이 잘 나올 수 있습니다.
다만 공적보증인 관계로 1주택자에 대한 전세대출은 2억으로 제한되며, 전세금이 수도권 기준 7억, 비수도권 기준 5억 초과인 경우에는 전세대출이 불가합니다.
주택도시보증공사(HUG) 전세대출 단점 첫번째는 역시 주택에 대한 제한 사항이 많습니다. 근저당권이 과다한 집, 임대인이 법인(회사)인 경우, 미등기인 주택에 대해서 전세대출이 불가능합니다. 은행원 재량으로도 할 수 없습니다. HUG 전세자금대출 가능 주택, 불가능 주택은 아래 링크에서 좀 더 정확하게 적어놓았습니다.
주택도시보증공사(HUG) 전세대출 단점 두번째는 번거로움입니다. 전세대출 한도가 많이 나오는만큼 전세금에 질권설정(채권양도)를 걸기 때문에 이사를 갈 때 전세금을 세입자가 아닌 은행에 반환을 해야합니다. 또한 전세대출 상환 후 신규심사를 해야하는 절차가 있습니다.(버팀목 전세대출은 예외사항이 있긴 합니다.)
주택도시보증공사(HUG) 전세대출 단점 세번째는 은행원이 기피하는 문제가 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)는 전세대출에 문제가 생겼을 때 은행원에게 책임을 지게 하는 사례가 다른 보증기관보다 빈번해서 HUG 전세대출을 은행원들이 기피하는 경향이 있습니다. 미리 HUG 전세대출이 가능한지 은행 지점에 문의하시는 게 필요할 듯 합니다.
굉장히 길었는데, 정부지원 버팀목, 은행 전세대출, 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG)에 대해서 특징, 장점, 단점, 대출한도 등을 알아봤는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 더 자세한 상품 내용은 상품별 링크를 남겨놓을테니 참고하시면 될 것 같습니다.
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