전세대출의 종류마다 대출 가능 주택, 대상, 조건이 조금씩 다 다릅니다. 이번 포스팅에선 은행 HUG 주택도시보증공사 전세안심대출 조건에 대해서 알아보겠습니다. 불가능한 케이스와 비교를 하면서 이해하기 쉽게 알려드리겠습니다 :)
시작하기에 앞서 전세안심대출 = 전세금안심대출은 동일한 대출이니 오해 없으시기를 바라겠습니다. 그리고 버팀목 전세안심대출 기준이 아니라 은행에서 직접 취급하고 금리도 변동되는 전세안심대출 기준으로 설명드리는 것이니 참고바라겠습니다. 전세금 안심대출 상품 조건, 한도, 금리, 취급 은행 신청 방법이 궁금하신 분은 아래 링크 참고해주세요.
(은행원이 알려주는) 주택도시보증공사 HUG 안심전세대출 상품 총 정리. 우리, 신한, 국민, 하나,
은행원 니키니키입니다. 전세대출은 은행에서 하지만, 대출한도는 보증기관이 결정하는데요.보증기관이 총 3곳으로, HF(주택금융공사), SGI(서울보증), HUG(주택도시보증공사)가 있습니다. 주택도
jjw12181.tistory.com
또한 집주인 = 임대인 = 소유주는 동일한 의미이고, 세입자 = 임차인은 동일한 의미로 번갈아가며 쓰고 있습니다.
1. 등기부사항전부증명서, 건축물관리대장 상 주택 : 전세안심대출 가능
건축물은 공부상(등기부사항전부증명서, 건축물관리대장상) 크게 주택과 주택이 아닌 건물(상업용건물, 공장, 창고등)으로 구분 됩니다. 주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 도시형생활주택이 주택으로 분류되는데, 여기에 해당해야 전세금안심대출이 가능합니다.
아등기부사항전부증명서(등기부등본)을 발급해보면 아파트/연립주택/다세대주택/다가구주택/도시형생활주택 이라고 표시가 됩니다. 다만, 건물이 주상복합이라서 섞여서 나오고 구분이 안 되시면 건축물관리대장을 발급하시면 정확하게 나옵니다.
그리고 오피스텔은 건축물관리대장상 업무시설로 분류되어 공부상으로는 상업용 건물이지만, 오피스텔에 주거하는 사람이 많기 때문에 예외적으로 주거용 오피스텔의 경우는 허용해줍니다. 중개업자가 중개대상물확인서에 오피스텔로 확인한 경우 취급 가능하고, 필수적으로 전입 가능한 오피스텔이어야 합니다.
사실 오피스텔이 아닌 주택도 필수로 전입해야하는 건 마찬가지입니다. 다만 오피스텔 주인 중에 세금 회피 목적으로 세입자 전입을 못하게 하는 오피스텔이 꽤 있으니 이 부분 유의바라겠습니다. 부동산 중개소에 전세대출을 받는다고 말하면, 보통 알아서 전입이 불가능한 오피스텔은 배제하고 보여주실거에요.
2. 집주인은 개인만 전세안심대출 가능(법인 임대인은 불가)
집주인이 개인인 경우에만 전세안심대출이 가능합니다. 법인이 임대인인 경우에는 전세금 안심대출이 불가능하니 이 부분 유의해주세요. 사실 법인이 임대인이라고 모든 종류의 전세대출이 안 되는 건 아니구요. 주택금융공사(HF) 전세대출은 가능하니 이 부분도 참고 부탁드립니다. 이에 대해서는 더 자세히 아래 링크에 참고 부탁드리겠습니다.
3. 임대인이 공동임대인 : 전세안심대출 가능
집주인이 공동임대인인 경우 전세안심대출 가능합니다. 다만, 공동임대인은 3인까지 가능하고, 전세대출이 나가고 나서 채권양도통지(질권설정통지)가 공동 집주인 모두에게 가능해야 하니, 이 부분 전세집 구할 때 중개업소에 미리 말씀하시기를 권해드릴게요. 집주인에게 채권양도통지가 불가능한 경우는 거의 없어요. 집주인이 우편만 받을 수 있으면 됩니다.
집주인이 해외 거주 등으로 주민등록지에 살고 있지 않아서 우편을 받을 수 없으면 안 되구요. 직장인이라 해당 시간에 받을 수 없는 경우는 가족이 대리수령도 가능합니다. 대리수령할 사람도 없다면 밤에 우체국에서 서류를 찾아갈 수 있는 정도의 협조는 임대인이 해주셔야 합니다.
4. 신축 주택 : 전세안심대출 불가(아파트는 가능)
소유권보전등기가 나온지 1년 이상이 된 주택이어야 전세안심 대출이 가능합니다. 아마도 조그마한 다세대주택, 연립주택, 도시형생활주택 등을 짓는 통상 빌라업자(건축업자)들이 전세금을 받고 사고를 내는 경우가 많아서 이러한 규정이 생긴 것 같습니다. 다만 아파트는 예외입니다.
- 소유권보전 등기 뜻 : 소유자가 분양대금 잔금까지 모두 치르고, 등기부등본상 소유권 표시가 완료된 등기
5. 임대인이 3개월 이상 소유한 아파트 : 전세안심대출 가능(3개월 미만 불가)
그리고 아파트이더라도 무조건 가능한 건 아니고, 집주인이 3개월 이상 소유한 주택이어야 전세금안심대출이 가능합니다. 아파트 상승기에는 집주인이 투자 용도로 아파트를 사면서 바로 전세 세입자를 구하는 경우가 있습니다. 요즘은 부동산 경기가 조금 침체되면서 이렇게 집주인이 바뀌면서 바로 임대를 맞추는 경우는 전보다는 적어졌지만, 여전히 충분히 있을 수 있는 일이니 유의하시길 바라겠습니다. 다만 집주인이 3개월 미만으로 소유한 아파트이더라도 아래 케이스는 예외적으로 전세금 안심대출을 받을 수 있습니다.
- 임대인이 분양으로 집을 처음 취득을 한 경우
- 임차인(세입자)이 현 직장 1년 이상 재직중인 근로소득자로 직장정보와 소득정보가 확인된 경우
- 임대인이 상속으로 소유권 이전을 받은 경우(상속 외 사유 불가)
하지만 예외사항에 해당된다고 하더라도, 꼭 은행에 대출 가능 여부를 사전에 미리 문의하시길 바라겠습니다. 아마도 집주인이 3개월 이상 보유한 아파트 조건은 전세금 안심대출만 까다롭게 조건이 있는 것 같습니다. 신축주택, 임대인 3개월 이상 보유 주택 대출 금지 규정은 과도한 면도 있습니다. 다른 전세대출 중에는 이런 요건이 별로 없을 듯 하니 다른 상품으로 상담 받으셔야할 것 같습니다.
6. 미분양, 미등기 주택 : 전세안심대출 불가
등기가 나오지 않은 미등기 주택은 전세금 안심대출이 불가하므로, 신규 입주하거나 입주한지 얼마되지 않은 주택은 등기부사항전부증명서(등기부등본)이 나오는지 꼭 확인을 하시길 바라겠습니다.
집합건물(아파트, 다세대주택, 연립주택)과 같은 경우에 대지권 미등기가 난 경우에도 취급이 불가합니다. 다만 공공택지로 지적미정리로 대지권 미등기된 주택인 경우에는 취급 가능하지만, 지적미정리 사유에 해당하는지 또 알아봐야 하는 게 세입자에게는 너무 머리 아픈 일이죠. 전세집 구할 때 미등기, 대지권 미등기 주택은 패스하시길 추천드립니다.
- 대지권 뜻 : 토지에 대한 소유권라고 보시면 됩니다. 아파트, 다세대주택 같은 집합 건물인 경우, 하나의 땅에 건물 소유주가 여럿인 구조이기 때문에 따로 토지 소유권 구분이 힘듭니다. 그래서 내 건물 등기부등본상에 내 토지 소유권만큼의 대지권이 표시되어 있습니다.
아래처럼 등기부사항전부증명서 표제부에 대지권 부분이 표시되어 있으면 문제가 없습니다. 하지만 대지권이 빠져 있으면 대지권 미등기인 주택으로 전세대출이 어려워질 수 있습니다.
정리하면 아래와 같습니다.
- 등기부사항전부증명서가 아예 안 나왔다(건물, 대지권 모두 미등기) : 전세금 안심대출 취급불가
- 등기부사항전부증명서는 있지만 대지권 미등기가 되어있다.(건물 등기, 대지권 미등기) : 공공택지 지적미정리 사유 등 예외적으로 가능. 하지만 추천하지 않음.
7. 선순위설정(근저당권 설정 등)이 과도한 집 : 전세안심대출 불가
주택가격에 비해서 선순위설정, 전세보증금을 합한 금액이 과도하지 않은 집이어야 전세금 안심대출이 가능합니다. 선순위설정이라는 건 보통 근저당권 설정을 말합니다. 근저당권 설정은 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다는 뜻합니다. 한마디로 주택 가격에 비해서 집주인이 대출을 과도하게 받은 집은 피하라는 의미이고, 전세금 안심대출이 안 된다는 이야기입니다.
- 근저당권설정 뜻 : 집주인이 집구입을 하면서 혹은 다른 사유로 집을 담보로 대출을 받았다는 의미입니다. 보통 대출금액의 110% ~ 130% 해당하는 금액이 등기부등본상 근저당권 설정이 되어있습니다. 다만 집주인이 대출을 다 갚았어도 근저당권 설정은 별도 조치를 하지 않으면 그대로 남아있습니다. 집주인이 비용을 내고 말소신청을 해야 등기부등본상 지워지니 확인이 필요합니다.
조금 더 디테일하게 가보자면 일단 주택가격(보통 KB시세, 매매가 등)에 비해 전세금과 선순위금액을 합친 금액이 넘으면 전세금안심대출이 불가능합니다. 또한 주택 가격에 비해 선순위채권금액(보통 근저당권설정금액)이 60% 넘는 주택에 대해서도 전세금안심대출이 불가합니다.
근저당권설정 등 선순위설정이 있는지 확인하는 방법은 등기부사항전부증명서 을구를 확인하시면 근저당권설정 금액이 표시되어 있습니다.
다시 정리하면 아래와 같습니다.
- 선순위채권액(보통 근저당권) + 전세보증금 ≤ 주택가격
- 선순위채권액(보통 근저당권) ≤ 주택가격 60%
8. 가압류, 압류, 가등기, 신탁등기, 가처분, 전세권이 있는 주택 : 전세안심대출 불가
등기부사항전부증명서를 확인을 해봤더니 가압류, 압류, 가등기, 신탁등기, 가처분, 전세권 등이 있다면 전세대출이 불가합니다. 해당 내용은 갑구 혹은 을구에 표시되어 있습니다. 이런 집은 집주인이 빚을 갚지 않거나, 다른 채무관계에 얽혀있다는 이야기라서 문제가 될 수 있다는 의미입니다. 해당 내용들이 등기부사항전부증명서에 표시가 되어 있다면, 어떤 전세대출도 불가능하니 절대 이런 집들로 전세집을 구하면 안 되세요.
9. 임대인과 직접 전세계약 물건 : 전세안심대출 불가(공인중개사 통한 계약만 가능)
부동산 중개수수료가 아까워서 집주인과 직접 전세계약서를 작성한 전세계약 물건도 전세금 안심대출이 불가합니다. 절대 공인중개사와 통한 계약만 가능하며, 공인중개사도 전세집이 위치한 지역 근처의 공인중개사만 가능하다고 하니 참고 바랍니다.
은행은 원격지제한이라고 하는데, 사실 이 규정은 인천 물건이면 인천에 위치한 부동산공인중개사면 가능하긴 합니다. 그렇지만 전세대출은 승인기관이 은행만 있는 게 아니라 주택도시보증공사의 승인도 득해야 합니다. 주택도시보증공사 업무를 대행하는 리파인 업체에서는 해당 아파트 인근 공인중개사 계약 체결 물건만 승인해주고, 상식적으로 그 이외의 지역의 부동산공인중개소에서 계약 체결한 건은 승인해주지 않는다고 합니다. 부동산 공동중개 물건이라면 적어도 한 쪽은 전세집 근처 부동산이어야겠죠.
번외로 전세대출 중에서 집주인과 직접 전세계약을 한 물건도 취급하는 전세대출이 있긴 한데, 은행에서 선호하질 않고 규정도 더 까다롭습니다. 인터넷전문은행(카카오뱅크, 케이뱅크)등에서는 공인중개사를 통하지 않은 계약 건일 경우 아예 전세대출이 불가한 점도 참고바랍니다.
'대출,예금,외환지식' 카테고리의 다른 글
| 버팀목 전세자금대출 대상 미혼 가능할까요?(중기청 버팀목, 청년전용 버팀목, 신혼부부전용 버팀목) (0) | 2023.05.07 |
|---|---|
| 버팀목 전세자금대출 상환 후 다시 대출이 가능한가요?(중기청 버팀목, 청년전용 버팀목, 신혼부부 버팀목) (0) | 2023.05.07 |
| (은행원이 알려주는) 전세집 2군데일 때 전세대출 2번 받는 게 가능한가요? (0) | 2023.05.04 |
| (은행원이 알려주는) 역전세 뜻과 해결 방법 두가지 : 아파트담보대출 / 주택담보대출, 전세보증보험, 협의와 보상 (0) | 2023.05.04 |
| 아파트, 주택담보대출 구입자금, 생활안정자금, 전세퇴거자금의 차이점, 한도 (0) | 2023.04.30 |
댓글