연금소득자(공무원연금, 군인연금, 사학연금) 수령자 전세대출이 될까요?(신한은행 SGI 서울보증 전세대출 꿀팁 후기)

전 은행원으로서 이번에 엄마의 대출을 도울 일이 있었다. 엄마가 전세로 이 번에 입주하시게 됐는데 전세대출을 받을 상황이 온 것이다. 그런데 엄마는 이미 퇴직하신 상황이라서 따로 소득이 많지 않으셨다. 국립학교에 30년 다닌 후 퇴직하셔서 공무원 연금을 받고 계셨는데 이걸로 어떻게 전세대출을 진행했는지 풀어보고자 한다.

 

목차 

1. 서론(1) : 무소득자는 전세대출이 안 될까요?(가능)

2. 서론(2) : 은행원이 무소득자 HUG전세안심대출을 해주기 싫은 이유

2. 본론(1) : 소득(연금소득)이 있으면 좋은 이유?

2. 본론(2) : 대출 진행 및 서류 제출 후기

 

 

서론(1) 무소득자는 전세대출이 안 될까요?(가능은 함)

• 내가 기존에 쓴 글을 보시면 아시겠지만(아래링크 참고 바란다.) 무소득이어도 전세대출은 가능하다. 그래서 굳이 연금소득이 왜 필요하냐고 묻겠지만, 천만에 말씀이다. 소득이 충분하지 않으면 전세대출을 받을 수 있는 상품이 다양하지 않고(HUG 전세대출로만 진행 가능.) HUG전세대출은 겁나 깐깐해서 거절 당하고 대출 받은 후에도 나중에 진짜 멘붕될 수 있는 상황이 꽤 많다. 뿐만 아니라 주택도시보증공사(HUG) 전세안심대출 같은 경우 추후에 이사도 쉽지 않다. 이사하려면 대출 상환을 해야하는 그런 번거로운 상황이 발생한다. 또 전세반환보증보험이 필수라서 보증보험에 들고싶지 않은 사람은 불필요한 비용이 발생하는 귀찮은 상황이 발생한다. 또 대상주택을 까다롭게 본다. 단독주택, 다가구주택같은 경우에는 대출을 상당금액 받았다면 전세대출이 힘든 경우가 굉장히 많다.즉 소득이 없으면 가능한 전세대출 종류가 부족해지고 선택지가 없어진다는 얘기다.

      - 무소득인데 버팀목전세자금대출이 되나요?(1편) https://jjw12181.tistory.com/2
       - 무소득인데 전세자금대출이 되나요?(2편) https://jjw12181.tistory.com/3

• 덧. 시중 은행전세대출에는 기본적으로 크게 보증기관에 따라 3가지 종류 주택금융공사(HF)전세대출(젤 안 까다로움, 소득 굉장히 중요), 서울보증보험(SGI)전세대출, 주택도시보증공사(HUG)전세(안심)대출이 있음을 말씀드린다. 요즘엔 간단하게 HF, SGI, HUG라고 부르더라. 시중은행에서는 기본적으로 이런 보증기관이 끊어주는 보증서를 담보로 전세대출을 한다. 그래서 전세대출이 금리도 신용대출에 비해 저렴하고 한도도 많이 나오는 이유다.

 

 

서론 1-2. 은행원이 무소득자 HUG전세안심대출을 해주기 싫은 이유)

• 은행원 입장에서 이 전세안심대출이란 거를 꺼려한다. 일단 심사하기가 진짜 개빡친다. 무슨 이야기냐면 아까 이 대출을 처음 받을 때 손님에게 이사를 가기 쉽지 않다고 얘기했는데, 그래도 당연히 만기 되서 사정상 손님이 꼭 이사를 해야겠다고 오는 사람들이 있다. 그럴 경우 아예 상환을 해야하고 재취급을 해야되는데 현실적으로 거의 불가능하다. 기대출 보유자라고 해서 심사자체가 불가능한 경우가 많다. 임대인으로부터 당일에 전세금 받아서 상환 받고 및 당일에 전부 심사하고 재취급을 해야하는데 그럼 그전까지 은행원은 모든 걸 전산심사가 아닌 감 혹은 경험에 의해서 판단해야하고, 그리고 당일에는 중간에 막히는 거없이 기도하는 수밖에 없다. 임차인이 돈이 진짜 많아서 대출되든 안 되든 상관없다고 나오면 모르겠지만 그럴 일은 거의 없다. 주택금융공사(HF)전세대출은 특히 이런 상황에서 자유롭다. 상환 및 재취급이라는 절차가 아예 없음. SGI도 HUG랑 상황은 비슷하지만 심사는 가능하기 때문에 은행원의 감으로 진행 안해도 된다. 

 

• 또 보증료라는 것이 나가는데 이젠 사람들 인식이 많이 괜찮아져서 나아졌겠지만 주택도시보증공사 HUG 전세안심대출은 HUG보증서 보증료가 나오고, 전세보증보험이 필수라서 전세보증보험료가 또 필수로 나간다. 이건 은행이 받는 수수료나 이자가 아님에도 불구하고 보증료가 두번이나 나가기 때문에 은행원이 설명하기 넘 빡세다.(여기에 이자 설명이나 인지세 등 설명은 덤) 특히나 내가 대출금액은 적은데 전세금이 높은 경우 대출금액에 비해 전세보증보험료가 겁나 많이 나오기 때문에 설명하기 참 힘들다.(손님 입장에서도 보험료 많이 나가면 짜증날듯). 주택금융공사(HF)나 서울보증(SGI)은 전세반환보증보험이 필수가 아니라서 보증서 보증료만 내면 땡.

 

• 또 임대인 동의 절차가 굉장히 복잡하다. 임대인이 협조를 안해줘도 주택금융공사(HF)전세대출 같은 경우에는 부동산중개업소 확인 및 임차인 신용등급 좋을 시 생략도 해볼 수 있는 빠져나갈 수 있는 절차가 있는데 HUG전세대출은 없다. 물론 이건 SGI

 

2. 본론(1) : 소득(연금소득)이 있으면 좋은 이유?

서론이 엄청 길었는데 결국 소득이 있으면 내가 HF전세대출, SGI전세대출, HUG전세대출 중 선택이 가능하단 얘기다. 연금소득도 전세대출에서는 소득으로 분류된다. 사실 국민연금은 넣으나 마나 미미했던 경우가 태반이라 이걸로 진행했던 기억은 없었고, 공무원, 군인, 선생님 같은 경우에 공무원연금, 군인연금, 사학연금 등 연금수령액이 꽤 되는 경우가 있고 그 실제 받은 금액을 모두 소득으로 인정해준다. 그래서 공무원연금을 받고 있다고 은행원에게 말해주면 다양한 방법을 찾아줄 확률이 높다(은행원도 대출 받는 고객(차주)가 연금소득이 있으면 정말정말 편하다.)

 

2 본론(2) : 대출 진행 및 서류 제출 후기

나는 지점마다 돌 자신이 없고, 사실 대출 상담사만 잘 만나면 왠만한 은행 가는 것보다 훨씬 편하다는 사실을 알기 때문에 은행 다니던 시절부터 능력있는 대출 상담 직원을 2~3명 추려놓았다. 연락을 해보니까 공무원연금소득으로 보증서 발급이 가능했고 SGI 서울보증보험이 대출한도가 많이 나와서 서울보증보험으로 진행을 하게 되었다. 심사가 끝나고 7/15(금)에 대출 예정이며 대출금액 3억, 금리는 4% 예정이라고 한다.(금리우대 요건은 급여이체 50만원 이상, 신용카드 직전 3개월 동안 50만원 이상 사용, 즉 월 17만원.) 

서울보증보험 전세대출에서 달라고 했던 서류는 아래와 같다.

1. 전세계약서원본(계약서 전체, 즉 공제증서, 중개대상물확인서 포함): 공제증서, 중개대상물확인서 등 이런 서류는 부동산중개업소 통했을 때만 나오는 거라서 중개업소 없는 쌍방전세계약이라면 SGI서울보증보험 전세대출은 불가로 봐야겠다.)
2. 계약신고필증 - 신고필증 가져가면 확정일자 따로 안 받아도됨. 신고필증 상단에 확정일자 번호도 있음: 해당 지역 주민자치센터 혹은 https://rtms.molit.go.kr/)
3. 계약금영수증 - 전세보증금의 5%이상
4. 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권)
5. 주민등록등본 1통
6. 가족관계증명서 1통(꼭 대출 받는 사람 기준으로, 가족 기준으로 떼면 안 됨)
7. 연금증서(수급권자확인서, 공무원연금지급사실확인서) : 공무원연금공단 연락해서 모바일FAX 등 수령
8. 최근 1년치 은행 수령내역(은행 가서 해당은행 거래내역서 발급)
9. 주민등록초본 1통(필수는 아니지만 혹시 모름)
10. 그 외 근로소득이 있을 경우 재직증명서, 소득금액증명을 가져가면 되고, 사업소득이 있을 경우 사업자등록증, 소득금액증명원(종합소득자용) 지참

 

암튼 이제 잘 끝나서 대출 잘 나오기를 기다리는 중. 사실 전세대출을 받기 전에 공무원연금 외에도 다른 부분이 신경쓰여서 해결해야할 부분이 있었는데 이 건 또 다른 전세대출 편에서 한 번 다루고자 한다 :) 참 서울보증보험같은 경우에는 연소득(즉 받은 연금 최근 1년치)의 대략 10배 정도 대출이 나온다. 물론 다른 대출이 크게 없다고 가정했을 때 말이다. 그럼 이번 편은 이만~

 

 

대출이야기

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