세입자가 전세대출을 하면, 내 전세금이 질권설정이 된다고 은행에서 우편이 올 때가 있습니다. 요약하자면, 세입자가 나갈 때 전세금을 세입자가 아닌 은행에 반환하란 내용입니다. 그런데 전세금이 감액되서 일부만 반환할 땐 어떻게 해야할까요?
먼저 결론을 말씀드리기에 앞서, 내 상황부터 진단해보시기 바랍니다. 세입자(=임차인)가 전세대출을 하면서 질권설정이 됐다면 집주인은 아래처럼 근질권설정통지서를 받아보셨을 겁니다. 근질권설정통지서가 바로 내 전세금에 질권설정이 들어간다는 의미입니다.
- 근질권설정 VS 질권설정 : 은행에 오랜간 대출 담당자로서 실무적인 경험을 말하자면, 적어도 은행안에서 근질권설정과 질권설정 차이는 개념적으로 없습니다. 근질권은 전세금이 은행에 의해 질권이(저당 비슷한 개념) 잡힌다는 이야기이고, 전세계약이 만료되면 그 돈을 은행에 먼저 상환해야한다는 의미입니다.
- 근질권, 근저당권 : 정확히 법적인 의미는 모르지만, 질권, 저당권이라고 안 부르고, 근질권, 근저당권이라고 하는 이유는 돈은 은행에서 대출을 해줬지만 부동산 거주 및 사용권은 은행이 아닌 대출한 사람(근질권자, 근저당권자)에게 있다는 의미로 알고 있습니다. 하지만 전세계약이 만료됐을 때 대출을 한 사람이 대출을 안 갚으면 근질권이 질권이 되서 전세금에 대한 권리, 나아가 부동산 처분할 수 있는 권리를 은행이 가져간다는 의미로 알고 있습니다. 마찬가지로 아파트를 살 때 담보대출을 하고 근저당권을 부동산에 설정해놨는데 아파트 담보대출을 제대로 갚지 않으면, 근저당권은 저당권이 되버려서 은행은 당신의 아파트를 처분할 수 있는 권리를 가져가게 되는 거죠.
그래서 집주인은 번거롭지만 근질권설정통지서가 왔다면 전세계약 만료시 전세금을 은행에 돌려줘야할 의무가 생깁니다. 여기서 가장 중요한 질문으로 돌아오자면, 만약 전세계약을 연장했는데, 요즘처럼 전세금이 빠지는 상황에서 전세금의 일부만 반환해주는 경우, 전세금을 누구에게 반환해야할까요? 근질권설정통지서에는 일부 반환에 대한 내용이 전혀 없습니다.
1. 전세계약서 및 질권설정통지서 정리(22년 12월)
저 역시 임대인이고, 21년 4월부터 전세를 주고 있는데 23년 4월에 세입자(=임차인)와의 전세계약이 만기가 됩니다. 21년 4월 당시, 세입자가 농협은행에서 *전세대출(SGI 서울보증보험)을 받았습니다. 그리고 저도 위와 같은 근질권설정통지서를 받았습니다
- 질권설정하는 전세대출 종류 : 전세대출 종류에 따라 질권설정을 하고 안하고 차이가 있습니다. 서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG) 전세대출은 질권설정을 합니다. 주택금융공사(HF) 전세대출은 보통 질권설정을 안합니다. 하지만 한도 면에서 서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG) 전세대출이 주택금융공사(HF) 전세대출보다 유리해서 세입자가 선택이 힘들 때가많습니다.
이번 전세계약 만기인 23년 4월이 다가와서 다시 계약서와 근질권설정 통지서를 꺼내어 정리를 해보니 아래와 같았습니다.
- 전세보증금 : 3억 4천만원
- 근질권설정금액 : 3억 720만원(대출금의 120%로, 2억5천6백만원 대출금 예상)
- 계약기간 : 21년 4월 X일 ~ 23년 4월 X일
- 대출취급점 : 농협은행 XX지점
2. 세입자와 연락해서 전세금 감액 및 갱신 계약 연장(23년 1월 초)
통상적으로 2개월 ~ 3개월전쯤에 세입자와 전세계약 연장 여부를 협의하는데, 워낙 요즘 전세가가 많이 빠지다보니 급한 마음에 저는 3개월 좀 더 남았을 때 미리 세입자와 연락을 하고 전세계약 연장 여부에 대해서 문의를 하고 전세금액을 협의했습니다. 세입자가 나간다고 하고 바로 전세금이 안 맞춰지는 경우 자금을 미리 준비하려면 또 시간이 필요하니까요.
임차인 분은 연장하시겠다고 하고 저도 2천 5백만원 감액을 하는 조건으로 기존 3억 4천만원에서 3억 1천 5백만원으로 새로 연장 계약을 하게 됩니다. 그러다 보니 2천 5백만원을 계약 만기인 4월에 돌려줘야 했는데, 돌려주긴 돌려주는데 누구한테 돌려줘야할지 의문이 생겼습니다. 제가 은행에 있을 때 실무적으로 전세가가 내려가는 경우는 거의 없었기 때문에 저조차도 확실하게 모르겠더라구요. 그래서 임차인 분에게 일단 은행에 물어봐달라고 부탁을 했습니다.
- 갱신 전세 보증금 : 3억1천5백만원(3억4천만원에서 2천 5백만원 감액)
- 근질권설정금액 : 3억 720만원(대출금의 120%로, 2억5천6백만원 대출금 예상)
- 계약기간 : 23년 4월 X일 ~ 25년 4월 X일
- 대출취급점 : 농협은행 XX지점
- 23년 4월에 전세금 감액분 2천5백만원을 반환해줘야하는데 임차인(세입자), 은행 중 누구에게 반환?
3. 리파인에서 연락이 오다(23년 1월 중순)
리파인에서 전세대출 관련건으로 연락왔습니다. 세입자는 잘 살고 있는지, 전세계약 만료시 은행에 대출을 상환해야한다고 알려주었습니다.
- 리파인 뜻 : 리파인은 은행에서 전세대출 질권설정을 할 때, 전세금 질권설정 업무에 따른 사고 위험성이 커지므로 업무를 전문적으로 대행해주는 기관이라고 보시면 됩니다.
그래서 저는 일부 전세금 일부 감액해서 반환 예정인데 이럴 경우 은행에 반환해야할지, 세입자에게 반환해야할지에 대해 물어봤습니다. 리파인에서 답해주기를 갱신 전세보증금(3억 1천 5백만원)이 근질권설정금액(3억 720만원)보다 높기 때문에 세입자에게 반환해줘도 무방하다고 답해주었습니다. 리파인이라는 기관이 질권설정 업무에 대해서 전문적이기 때문에, 질권설정에 대해서는 은행보다 더 정확할 수 있습니다.
4. 은행에 한 번 더 확인 후 반환(23년 4월 예정)
하지만 확실하게 은행에 한 번 더 확인해야 합니다. 대출은 은행에서 해준 거니까요. 그래서 임차인에게 반환을 해주기 전 대출 취급점인 농협은행 XXX지점에 확인을 하고 임차인에게 반환을 해줄 예정입니다. 녹취도 필수로 할 예정이니, 다른 분들도 꼭 반환 전에 은행 대출 담당자에게 물어보고 해당 사항을 녹취하시기를 바라겠습니다. 저도 곧 돌아올 4월에 특이사항이 생기면 다시 이 글에 내용을 추가적으로 올리겠습니다.
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