전직 은행원 니키니키입니다. 아파트 분양 잔금이 금방인데, 대출이 나올지 안 나올지 걱정이 되시는 분이 많으실 겁니다. LTV, DSR 미달 등 대출 거절 사유와 LTV, DSR을 초과해서 받을 수 있는 방법이 있는지 이번 포스팅에서 알아보겠습니다.
1. 아파트 분양잔금대출 거절 사유 : LTV 초과
아파트 분양잔금을 치를 때 LTV 70% 혹은 생애최초주택구입자인 경우 일부 상품의 경우 LTV 80%까지만 대출이 가능하실 겁니다. 정부에서 정한 주택구입자금 대출 LTV 70% ~ LTV 80% 초과는 절대 어길 수가 없습니다.
LTV 70% 규정 뜻부터 말씀드리면 집감정가 대비 70% 이상 대출을 해줄 수 없다는 규정인데요. 분양권인 경우 분양가가 보통 감정가이기 때문에 분양가의 70%까지만 대출을 해준다는 의미입니다. 생애최초는 주택담보대출상품에 따라 분양가의 80% 대출을 해주는 경우도 있습니다.
1-1. KB시세 vs 분양가 적용 여부
말씀드렸듯이 감정가의 70% 까지 대출을 해준다고 말씀드렸는데 분양가 대비 아파트 시세가 많이 오르고, 그 시세를 반영한 KB시세가 있는 경우 KB시세를 감정가로 적용할 수 있습니다.
4억 분양가 아파트 LTV 70% 규정이면 70%인 2억 8천만원까지 대출이 가능하지만, 만약 집값이 올라서 KB시세가 6억이 나온다면 4억 2천만원까지 대출이 가능하니 매매가보다도 더 많이 대출이 나올 수 있다는 이야기입니다.
아파트 감정은 원래 KB시세로 하게 되어 있는 것이 원칙인데, 분양주택인 경우 KB시세가 안 나오는 경우가 허다하기 때문에 분양가로 아파트 감정을 진행하는 겁니다. 어쨌든 집값이 오른 경우에는 입주시점 즈음에 KB시세가 나오는지 체크하시기를 바라겠습니다.
1-2. 사업자아파트담보대출 적용여부
2번째로 저축은행에서 주로 취급하는 사업자아파트담보대출은 LTV 85% ~ 95%, 때로는 100%까지 적용받을 수 있습니다. 다만 아파트를 잔금을 치르는 시점 3개월까지는 사업자금이 아닌 주택구입자금, 주택매매자금으로 보기 때문에 사업자아파트담보대출 신청을 할 수가 없습니다.
적어도 잔금을 치른 후 3개월 이후부터 신청이 가능하며, 먼저 70% 주택담보대출을 받은 이후에 3개월이 지난 후 사업자아파트담보대출 신청을 하는 방법이 있습니다.
또한 사업자아파트담보대출은 사업자를 미리 내셔야 신청 자격 조건이 된다는 유의점이 있습니다. 이미 사업자가 있는 자영업자, 개인사업자는 상관없겠지만, 직장인은 사업자등록을 할 경우 겸직이슈, 건강보험료 이슈가 있을까봐 걱정되실텐데요.
실제 사업을 하는 것이 아니면 겸직이슈, 건강보험료 이슈는 크게 문제가 되지 않으니 걱정 하지 않으셔도 됩니다. 실제로 이 방법으로 많은 직장인이 사업자를 내고 사업자아파트담보대출, 사업자주택담보대출을 받으시고 있습니다.
2. 아파트 분양잔금대출 거절 사유 : DSR 초과
2-1. DSR 40% 초과 적용 여부 확인
22년 7월 이후 현재까지 총 대출액 1억원 초과되면 DSR 40%라는 엄격한 규정이 적용됩니다. 하지만 분양권인 경우에는 입주자모집공고 당시 DSR 규제 적용이 될 수 있습니다.
따라서 21년 7월 전에 입주자모집공고를 했다면 DSR 예외 적용이 가능하고 21년 7월 ~ 22년 1월 사이에 분양을 받았다면 규제지역 6억 초과 주택 외에는 DSR 예외 규정이 적용이 가능합니다.
다만 지인이 현재 내년에 20년에 분양한 송도 아파트 분양 상담 중인데 21년 7월 이전 분양이라서 DSR 적용이 아예 없는 줄 알았는데 우리은행은 DSR 70% 권고사항이 적용 되고, 신한은행은 DSR 100% ~ 150%까지 해준다고 합니다. DSR도 숫자가 높을 수록 대출을 많이 해주는 거라고 생각하시면 됩니다.
정부에서 정한 DSR 40% 까지 규제하는 것은 아니지만, 은행별로 정해놓은 DSR 권고사항이 있고, 은행마다 요구하는 DSR 비율이 은행마다 다르고, 분양 아파트 상황마다 다르고 케이스마다 조금 다른 것 같습니다. 그래서 DSR 규제가 조금씩 다를 수 있으니 정확한 건 잔금 시점에 여러 은행에 문의해보실 수 밖에 없습니다.
2-2. DSR 예외 대출 : 디딤돌대출, 특례보금자리론, P2P대출
주택담보대출에는 DSR 예외 대출 상품이 있습니다. 내집마련 디딤돌대출, 신혼부부 디딤돌대출, 또 특례보금자리론 기본형 대출 상품이 있습니다.
이 3가지 대출 상품의 경우에는 DSR 적용이 되지 않고, DTI라는 규정이 적용되는데 용어가 어려우니 간단히 설명드리면 DTI규정이 DSR규정보다는 훨씬 덜 엄격한 규정이기 때문에 DSR 초과로 거절된 사람의 경우에도 디딤돌대출, 특례보금자리론 상품은 승인이 날 수 있습니다.
다만 이 대출의 경우 기본적으로 현재 무주택자가 대출을 받는 경우에만 상품들을 이용 가능하며, 주택 조건도 5억, 6억 정도 이하의 주택이어야 가능하고 소득 요건도 있어 조금 까다로운 면이 있으니 참고하시기를 바라겠습니다.
아래 내집마련디딤돌대출, 신혼부부디딤돌대출, 특례보금자리론 신청 조건, 상품 한도, 금리 글을 참고하세요.
만약 위 대출 상품 대상(무주택 자격 등)이 안 된다면, 할 수 없이 DSR 예외 대출인 P2P 주택담보대출(에이스펀딩)을 알아보시길 바라겠습니다. 금리가 높지만 아래 설명드릴 사업자대출처럼 별도 사업자등록증을 낼 필요 없고, 신용등급 면에서도 장점이 많은 대출입니다.
2-3. DSR 예외 대출 : 매매사업자, 임대사업자 아파트담보대출
DSR 예외 대출 중에 매매사업자, 임대사업자 아파트담보대출이 있습니다. 매매사업자, 임대사업자 아파트담보대출이란 내가 아파트매매사업 용도, 임대사업자 용도로 이 아파트를 구입한다고 해서 받는 대출입니다.
따라서 매매사업자 or 임대사업자 사업자등록증 개설은 필수입니다. 하지만 그렇다고 꼭 매매사업, 임대사업을 하실 필요는 없으니 걱정 안하셔도 됩니다.
위에도 잠깐 말씀드렸지만 사업자를 낼 경우 직장인은 겸직금지 이슈 때문에 걱정이 되실텐데요. 진짜 사업을 하는 게 아니라면 겸직금지 이슈는 사실상 없다고 보셔도 무방합니다.
현재 아파트담보대출 DSR 사유로 거절되는 많은 직장인들이 사업자를 내서 우회적으로 아파트담보대출, 주택담보대출을 받고 있습니다.
무엇보다 지금 아파트 잔금을 치를 돈이 부족한데, 사업자등록을 할 경우 겸직금지 이슈를 걱정할 건 아닌 것 같습니다. 다만 매매사업자, 임대사업자 아파트담보대출의 경우 LTV가 60%까지만 가능합니다.
강남3구(강남구, 서초구, 송파구) 및 용산구의 경우에는 LTV 30%까지 제한되니 참고하시길 바라겠습니다. 시중 은행 기업창구에서 매매사업자, 임대사업자 대출 신청 가능합니다.
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