주택담보대출 생활안정자금 2억 한도 폐지, 내 진짜 한도는?(LTV, DSR)

윤석열 정부에서 주택담보대출(생활안정자금) 2억 한도를 드디어 폐지한다. 기존에 주담대 생활안정자금 몇 차례 포스팅한 적이 있다.

 

1. 주택담보대출(생활안정자금)의 정의

주택담보대출(생활안정자금)이란 사실 주택담보대출(구입자금)과 대비되는 개념이다. 즉, 보통 주택담보대출은 집을 구입하는 시점에 많이 받게 되는데 구입하는 시점이 아니라, 구입한지 3개월이 지나서 즉, 보유하고 있는 주택을 담보로 대출 받으면 생활안정자금이라고 한다. 대출을 할 때 용도도 보통 따지는데 실질적으로 주택을 사는데 쓰인 용도라고 보는 것이다. 자세한 건 아래 포스팅을 참고바란다. 

- 주택담보대출(생활안정자금대출)이란 무엇일까요? https://jjw12181.tistory.com/62

주택담보대출(생활안정자금대출)이란 무엇일까요?

 

 

2. 주택담보대출(생활안정자금)의 역사

주택담보대출(생활안정자금)의 역사는 거슬러 문재인 정부 아마 18년 아니면 19년이었나, 주택담보대출(생활안정자금) 용도를 1억으로 규제하면서 생겼다. 기존에는 주택담보대출(구입자금)이나 주택담보대출(생활안정자금)이나 한도 차이가 없었는데, 문재인 정부에서 투기세력 막겠다고 생활안정자금은 아무리 집값이 비싸고 소득이 많아도 1억밖에 안 된다는고 막은 것이다.

 

투기를 막은 건지도 모르겠고 말이 너무 많았다. 예를 들어 전세금 반환자금으로 주택담보대출을 받는 경우도 주담대(생활안정자금)으로 분류되어 1억까지 밖에 안 되서 문제가 되었다. 그래서 전세금 반환자금 같은 경우에는 예외적으로 허용한다. 그래도 전세반환자금이 아니더라도 돈이 필요한 사람에게 자기집 담보로 대출이 안 된다는 것이 문제가 되어 윤석열 정부에서 부동산 시장 올해 여름 8월부터 생활안정자금 한도를 1억 → 2억으로 늘렸다. 불과 3~4달이 지나 이제 2억한도를 아예 폐지한다고 한다.(굉장히 희소식이라고 볼 수 있다.)

 https://jjw12181.tistory.com/63

주담대 생활안정자금대출 한도 2억으로 변경 (6.21 부동산 대책)

 

3. 주택담보대출(생활안정자금)의 한도의 실효성과 문제점

주택담보대출(생활안정자금)의 한도는 없어졌지만, 그 사이에 우리가 모르는 대출규제가 하나 생기면서 사실상 이번 생활안정자금 한도 폐지는 사실 유명무실할 수 있다. 바로 DSR 규제 때문이다. 주택담보대출 한도를 산정(규제)하는 방법을 대략 보면 아래와 같다고 볼 수 있다.

 

1) LTV 규제(집값(집감정가) * 대략70%) : 집값 대비 대출한도 산정

2) DTI 규제(주택담보대출 원리금 상환액 + 타 대출 이자 상환액) : 소득 대비 대출한도 산정 

3) DSR규제(주택담보대출 원리금 상환액 + 타대출 원리금 상환액) / 소득 대비 대출한도 산정

: 다른 대출 원리금 상환액도 한도따질 때 넣어서 DTI보다 훨씬 센 규제이다. 소득이 많지 않은 사람은 마이너스 통장이나 신용대출이 좀 있으면 주택담보대출한도가 잘 안 나온다... 총 대출이 1억 넘으면 모두 적용이 되는데, 주담대 1억 이하로 받는 사람이 어디있겠음?

4) 생활안정자금 대출 2억원 한도 : 폐지(이젠 없음)

 

위 4가지 규제 중 4)생활안정자금 한도가 폐지됐다고 하더라도 1) LTV 2) DTI 3) DSR 중에 하나라도 걸리면 대출한도에 문제가 된다. 그리고 보통은 3) DSR 규제가 굉장히 빡세서 DSR 때문에 대출한도가 안 나오게 된다. ㅠㅠㅠ 내 총 대출이 1억이 안 넘는 선에서는 DSR규제가 크게 상관없긴 한데 누가 집 사면서 1억 이하로 대출을 할까? 말도 안 되는 규제이다. 따라서 진정으로 대출에 대한 규제를 풀려면 사실 DSR 규제를 풀어줘야 하는 것이다. ㅠㅠ 현재 상태에서는 내가 고소득이가 내 소득에 비해 다른 대출이 거의 없는 사람외에는 모두 DSR규제 때문에 사실상 많은 사람에게 유명무실하다. DSR규제도 완화해서 실효성있는 대출 정책이 나오길 바란다.