전직 은행원 니키니키입니다. 주택담보대출 부결 사유가 다양할 수 있습니다. DSR, 감정가 부족, 감정가 초과, 방빼기, 신용등급 등 거절 사유도 다양할텐데, 그 의미와 해결방법에 대해서 알아보겠습니다. 이 글은 아래 같은 분에게 특히 도움이 됩니다.
- DSR 초과로 주택담보대출 한도가 나오지 않는 분
- 감정가 부족, 방빼기로 주택담보대출 한도가 나오지 않는 분
- 감정가 초과로 디딤돌대출, 특례보금자리론 대출 부결된 분
- 신용등급으로 주택담보대출 거절된 분
1. 부결사유 DSR : 매매사업자 대출, 임대사업자 대출, P2P대출
주택담보대출 심사 부결 사유가 DSR, DSR초과로 나오는 경우에는 의미는 현재 소득, 연봉 대비 대출한도가 부족하다는 뜻입니다. 한마디로 연봉에 비해 대출을 너무 많이 하기 때문에 대출한도를 줄 수 없다는 의미입니다.
그렇다면 DSR이 초과됐을 때는 어떻게 해야할까요? 일단 3가지 방법이 생각이 납니다. 좀 더 현실적인 방법부터, 어려운 방법 기준으로 순서를 나열해보겠습니다.
일단, 첫 번째는 DSR 제외 서민금융 신용대출을 활용하는 방법입니다. 대표적으로 은행에는 DSR 제외 신용대출 상품 예시로 새희망홀씨, 사잇돌대출 대출 상품이 있습니다. 이 대출은 서민대출 상품이기에 정부에서 DSR 적용을 특별히 예외 적용하기로 했기 때문에 대출한도가 나올 수 있습니다.
하지만 이 방법의 한계 및 단점은 새희망홀씨, 햇살론, 사잇돌 대출 한도가 2000만원, 3000만원, 3500만원 정도로 금액이 크지 않습니다. DSR 때문에 주택담보대출한도가 조금 일부가 부족하신 분들이 이용하시는 게 맞을 것 같습니다.
| 서민대출 | 대출한도 |
| 햇살론 (☞ 바로가기) |
2000만원 |
| 새희망홀씨 ( ☞ 바로가기) |
3500만원 |
| 사잇돌1대출 ( ☞ 바로가기) |
2000만원 |
| 사잇돌2대출 ( ☞ 바로가기) |
3000만원 |
두 번째는 매매사업자, 임대사업자 주택담보대출을 이용하는 방법입니다. 주택담보대출은 크게 개인 주택담보대출과 사업자 주택담보대출이 있습니다. 임대사업자, 매매사업자 사업자등록증 개설을 하고 주택담보대출을 받는 방법이 있습니다.
매매사업자, 임대사업자 주택담보대출은 현재 규제지역 LTV 30%, 비규제지역은 LTV 60%까지 대출 가능합니다. 현재 규제지역은 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구이고, 그 외의 지역은 모두 비규제지역입니다.
사업자 주택담보대출은 DSR을 보지 않기 때문에 DSR로 대출한도가 안 나오시는 분들이 많이 이용하는 방법입니다.
다만, 사업자등록증을 발급해야한다는 번거로움이 있고 겸직금지 이슈가 있기는 한데, 사실 주택임대사업자는 직장 다니면서 많이들 만드는 사업자라 크게 문제가 되는 편입니다.
세 번째는 이미 알아보셨겠지만, DSR 제외되는 디딤돌대출, 특례보금자리론으로 대출을 진행하는 방법입니다. 정부지원 대출은 DSR제외 대상이라 상대적으로 소득 제한을 덜 받습니다.
다만 DTI라는 규제가 있어서 소득 제한이 아예 없는 건 아닙니다. 또한 정부지원 디딤돌대출, 특례보금자리론은 무주택 세대만 가능하며, 소득 제한, 주택 가격 제한이 현재 있습니다. 자세한 건 아래 상품 내용을 확인해주세요.
| 정부지원 주담대 |
소득 | 주택가격 |
| 디딤돌대출 ( ☞ 바로가기) |
부부합산 연봉 6000만원 이하 |
5억원 이하 |
| 신혼부부디딤돌 ( ☞ 바로가기) |
부부합산 연봉 8500만원 이하 |
6억원 이하 |
| 보금자리론 ( ☞ 바로가기) |
부부합산 연봉 7000만원 ~ 1억원 이하 |
6억원 이하 |
네 번째는 P2P 주택담보대출을 알아보는 방법입니다. 위 3가지 경우가 모두 불가한 경우 DTI, DSR 등 모든 소득 규제 제한에서 예외가 될 수 있는 P2P 주택담보대출 상품이 있습니다.
예를 들면 에이스펀딩 P2P 주택담보대출 상품이 있는데요. 아래에서 P2P 대출 상담 및 한도조회 받아보실 수 있습니다.
2. 감정가 부족, 방빼기 : MCI, MCG, 신탁대출
감정가 부족으로 주택담보대출이 안 되는 경우가 있는데요. 간단히 말씀드리면 시세대로 감정이 되는 게 아니라, 보수적인 감정가 기준으로 가격이 적용이 되서 주택담보대출이 안 되는 사례입니다.
아파트보다는 빌라, 다세대주택, 다가구주택 등에서 이런 사례가 많습니다. 이런 경우 사실상 감정가를 높이는 건 불가능합니다. 다만, 주택담보대출 한도 산출을 할 때 방빼기 소액임차보증금 차감이라는 걸 하게 됩니다.
아파트, 빌라의 경우는 최소 3000만원 ~ 5000만원, 다가구주택의 경우 방개수만큼 차감을 하게되는데, MCI, MCG 가입을 통해서 방빼기를 안하고 대출한도를 늘릴 수 있습니다. 하지만 이미 임차인이 있는 경우에는 MCI, MCG 가입이 안 되고, 공실, 주인거주인 경우에만 가능합니다.
은행원이 알려주는 대출 방 빼기(소액임차보증금 공제) 뜻, 금액, MCI, MCG
주택담보대출 방빼기라는 이야기를 많이 들어보셨을 거에요. 은행원들의 용어로는 소액임차보증금 공제라고 합니다. 이번 포스팅에서는 주택담보대출을 할 때 방빼기는 무엇인지, 임차인이 있
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이미 월세 계약 등 임차인이 있어서 대출 한도가 안 나오고, 방빼기는 신나게 해서 대출한도가 안 나오는 경우에는 신탁대출을 이용해서 방 빼기 금액을 최소화 시킬 수 있습니다. 신탁대출에 대해 자세한 건 아래 링크 참고 부탁드리겠습니다.
(은행원이 알려주는) 부동산 담보 신탁대출 vs 일반대출 비교, 장점, 단점, 신청 방법, 대출한도
부동산 담보대출을 하려는데, 부동산 담보 신탁대출 들어보신 분들이 있으실 거에요. 신탁대출은 조금 생소한데요. 일반 부동산, 주택 담보대출과 무엇이 다른 지 장점, 단점을 비교해보고, 신
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MCI, MCG 가입 기준은 은행에 문의하시고 신탁대출은 네이버에서 대출상담사를 찾아서 진행해보시기를 바라겠습니다.
3. 감정가 초과 : 은행 주택담보대출, 아파트담보대출
반대로 감정가가 일정 금액을 초과해서 디딤돌대출 주택가격 기준(5억원 OR 6억원), 특례보금자리론 가격 기준(6억원)을 초과해서 대출이 안 되는 경우가 있습니다.
이런 경우는 어쩔 수 없이 은행 주택담보대출, 아파트담보대출로 받으셔야 합니다. 은행 주택담보대출, 은행 아파트담보대출은 주택 가격제한이 없어 감정가, 주택 가격 금액이 얼마를 초과한다고 대출이 안 되는 경우 없습니다.
각 시중은행(우리은행, 신한은행, 국민은행, 농협은행, 하나은행) 아파트담보대출, 주택담보대출을 하단에 정리해놨으니 참고하시기 바라겠습니다.
4. 신용등급 미달 : 신용등급
신용등급이 안 좋아서 1금융권 은행 주택담보대출을 이용하지 못하는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 대출금리가 높더라도 저축은행 주택담보대출, 캐피탈 주택담보대출로 심사를 받아보셔야 합니다.
일단 예시로 SBI저축은행, OK저축은행 주택담보대출, 현대캐피탈 주택담보대출상품에 대해서 아래 예시로 드렸으니 확인해보시길 바라겠습니다. 저축은행, 캐피탈 주택담보대출 취급하는 곳은 한 번 따로 정리해서 올려보겠습니다.
이상 여기까지 아파트담보대출 부결사유, 주택담보대출 부결사유에 대해 알아보았고, 해결방법까지 알아보았습니다. 주택담보대출 거절로 고민이 많으실텐데 부디 잘 해결되시길 바라겠습니다.
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