은행원이 알려주는 대출 방 빼기(소액임차보증금 공제) 뜻, 금액, MCI, MCG

주택담보대출-방빼기-소액임차보증금

 

 

주택담보대출 방빼기라는 이야기를 많이 들어보셨을 거에요. 은행원들의 용어로는 소액임차보증금 공제라고 합니다. 이번 포스팅에서는 주택담보대출을 할 때 방빼기는 무엇인지, 임차인이 있을 때와 없을 때(주인이 살 때) 방빼기 차이에 대해서 알려드릴게요.    

 

 

 

1. 주택담보대출 할 때 방빼기 뜻, 의미

주택담보대출을 할 때 방빼기(소액임차보증금 공제)라고 몇 천만원 한도에서 차감을 합니다. 세입자가 전혀 없어도 차감을 하는데 이유는 소액임차인과 같은 경우에는 주택담보대출보다 늦게 전입을 했어도 일정 금액 이하까지는 세입자의 보증금이 선순위가 됩니다. 

 

세입자의 보증금이 선순위가 된다는 의미는, 경매에 넘어갔을 때 그 금액을 은행이 회수하지 못하고 세입자가 먼저 가져간다는 의미입니다. 따라서 은행은 대출을 할 때 회수하지 못할 수있는 소액임차보증금 금액만큼 대출한도에서 차감합니다. 예를 들어 이런 식입니다.

       주택담보대출한도  = 집감정가 * 담보인정비율 - 소액임차보증금(방빼기)  

 

이렇게 주택담보대출한도가 정해집니다. 이건 담보 회수를 위한 은행 내부 주택담보대출 규정이고, 여기에 국가 정책에 따라서 LTV, DSR 등의 규정이 더해집니다. 

 

 

2. 방빼기 금액(소액임차보증금 금액) 변화

그렇다면이 소액임차보증금 금액(방빼기 금액)이 도대체 얼마인지, 궁금하실텐데요.  최근 이 소액임차보증금 금액이 지속적으로 급격히 상승했습니다. 14년만 해도 소액임차보증금이 3700만원이었는데, 23년 2월 21일 이후로 5천5백만원으로상승했습니다.   

소액임차보증금-방빼기-최우선변제금

 

예를 들어 서울지역의 5억 짜리 집이고(물론 서울집이 5억짜리 집은 거의 없습니다), 담보인정비율이 70%라고 했을 때, 한도는 23년 3월 기준으로 대출한도가 2억 9천 5백만원이나옵니다. 계산식은 아래와 같습니다

• 2억 9천 5백만원 = 5억 * 70% - 5천5백만원(소액임차보증금)

 

 

만약 똑같은 조건의 사람이 작년에 대출을 받았다면 5백만원 한도가 더 나와서 한도가 3억이었겠죠? 20년에 대출을 받았다면 대출한도가 3억 1천 3백만원이었을 겁니다. 이렇게 소액임차보증금이 계속 오르면 오를 수록 주택담보대출 한도는 반대로 낮아진다고 볼 수 있습니다.    

3. 주인 거주시 VS 세입자 거주시 방빼기

하지만 이 경우는 주인이 거주할 때, 아니면 적어도 세입자가 없을 때만 방을 1개만 빼주는 거구요. 세입자가 거주를 한다면 방개수만큼 대출한도에서 빼줍니다. 예를 들어 주인 거주시 5억짜리 집일 때 대출한도는 방 1개를차감해서 2억 9천 5백만원인데요. 세입자 거주일 때는 방 개수만큼 빼줍니다. 방이 3개라고 가정한다면 아래와 같습니다.

• 세입자 거주시 한도 : 1억 8천5백만원 = 5억 * 70% - 1억6천5백만원(방 3개 소액임차보증금) 
• 주인 거주 혹은 공실시 한도 : 2억 9천 5백만원 = 5억 * 70% - 5천5백만원(방 1개 소액임차보증금)

 

물론 세입자의 실제 전월세보증금이 1억 6천 5백만원보다 더 크다면 실제 보증금만큼 빼줍니다. 예를 들어 전세보증금이 2억이라면 방 3개의 합인 1억 6천 5백만원보다 더 커서 2억원을 차감해주면 됩니다. 

• 세입자 거주시 한도 : 1억 5천만원 = 5억 * 70% - 2억원(실제 전월세보증금) 

 

따라서 보통 전세와 같은 경우에는 실제 전세보증금을 차감하게 되고, 보증금이 적은 월세보증금과 같은 경우에는 소액임차보증금 * 방개수만큼 차감하게 됩니다. 왜 세입자가 거주시 방 개수만큼 방빼기(소액임차보증금을 차감)를 하는지 그 이유에 대해서는 모르겠습니다. 추측을 해보건대, 세입자가 살 경우 실제 세대를 분리해서 모든 방에 따로 거주를 할 수도 있는 위험성에 대비해 방 개수만큼 차감한게 아닐까 생각이 듭니다.   

 

 

4. MCI, MCG 가입

그렇다면 방 빼기(소액임차보증금 차감)은 무조건 해야되는 건가요? 방 빼기를 안하는 방법은 아예 없는 걸까요? MCI, MCG 등 보증보험 제도를 활용해서 방빼기를 안하고 대출을 받을 수 있습니다. 

• MCI, MCG 가입 시 보증료를 내야 하거나, 금리가 올라갈 수 있습니다.
• 세입자가 거주해서 방빼기를 하는 경우에는 MCI, MCG 가입이 안 됩니다.
• 주택유형(아파트, 빌라, 오피스텔)에 따라서, 후순위 대출인지에 따라 MCI, MCG 가입이 안 될 수 있습니다. 

 

 

5억원 아파트 본인 거주 시 MCI, MCG 가입을 하게 된다면 아래처럼 한도가 나오게 됩니다.

MCI, MCG 가입시 한도 : 3억5천만원 = 5억원 * 70% - 0원(방빼기 없음, 다만 금리가 오르거나 보증료가 나옴)