(은행원이 알려주는) 역전세 뜻과 해결 방법 두가지 : 아파트담보대출 / 주택담보대출, 전세보증보험, 협의와 보상

안녕하세요. 역전세를 해결할 수 있는 방법은 있기는 한데,  임대인이 주택담보대출을 받아서 전세금을 마련하는 방법이 제일 정상적입니다. 역전세 대비용 아파트/주택담보대출이 가능한지 최근 제 사례를 말씀드리며 풀어드릴게요.  

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 역전세, 깡통전세, 전세사기 뜻, 차이점

요즘 역전세난으로 분위기가 장난 아닙니다. 본격적으로 시작하기 전에 깡통전세, 전세사기 많은 말들이 쏟아지고 있는데요. 먼저 너무 헷갈리실 수 있으니 각 용어의 뜻에 대해서 한 번 정리 먼저 정리 드릴게요.

• 역전세 뜻 : 전세금이 2년 전보다 떨어진 상황을 뜻합니다. 이렇게 되면 집주인은 전세 세입자에게 전세금을 반환해야할 상황이 생깁니다. 또 전세 세입자가 이사를 결정할 경우 새로운 세입자를 구해서 전세금을 돌려줘야 하는데 이 마저도 쉽지 않은 상황이 발생합니다. 이런 상황을 역전세 혹은 역전세난이라고 합니다. 요즘엔 임차보증금 미반환 사고라고 말하기도 하더라구요.
• 깡통전세 뜻 : 집가격이랑 전세금 가격이 큰 차이가 없는 상황을 뜻합니다. 이렇게 되면 만약 집 가격이 떨어지거나, 전세 가격이 올랐을 때, 만약 집주인의 집이 경매가 넘어가면 세입자가 전세금을 떼일 수 있는 상황이 발생합니다. 보통 빌라, 지방 아파트와 같은 경우에 깡통 전세인 경우가 꽤 있습니다.
• 전세사기 뜻 : 깡통전세라고 해도, 집주인이 고의적으로 세입자의 전세금을 떼먹기 위한 임대인은 거의 없습니다. 하지만 고의적으로, 또 조직적으로 전세금을 떼먹였다면 이 것을 전세사기라고 합니다.  

 

 

2. 역전세 해결 방법 1번째 : 아파트담보대출, 주택담보대출

역전세는 세입자, 임대인 모두 불행한 상황입니다. 세입자는 전세대출 금리가 많이 오르고 전세금이 싼 곳으로 갈 수밖에 없는데, 임대인은 새로운 세입자를 찾을 수가 없어 두 쪽 다 너무 답답하겠죠. 
 
이런 상황에서 임대인 입장에서 역전세를 해결할 수 있는 가장 정상적인 방법은 아파트담보대출 / 주택담보대출을 받아서 전세금을 돌려주는 방법입니다. 임차보증금 반환 목적 주택담보대출, 전세퇴거자금 주택담보대출이라고도 합니다. 
 

 

 

 

 

 

 
하지만 불과 23년 초까지만 해도 주택담보대출에 대한 많은 규제가 있었는데, 일단 결론부터 말하자면 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구 외에는 모두 규제지역에서 풀리면서 주택담보대출 규제가 많이 풀렸습니다.

 

해당 지역에 소재한 아파트가 아니라면 1주택자라면 70%까지 가능하고, 다주택자라도 LTV(집감정가 대비 대출한도) 60% 까지 가능합니다. 그리고 규제지역이더라도 LTV 30%까지는 가능합니다.
 
다만 DSR(소득 대비 대출한도) 규제는 그대로 남아 있어서, 소득 대비 대출이 너무 많은 분이나 소득이 별로 없는 분은 주택담보대출을 받는게 어려우실 수 있습니다.

 

소득이 나오지 않아도 건강보험료, 카드 사용 내역으로 소득 환산하는 방법이 있으니 고민하지 마시고 은행에 주택담보대출 신청을 해보시길 바랍니다. 아래 우리은행, 신한은행, 국민은행, 농협은행, 하나은행 등 아파트담보대출, 주택담보대출 상품을 정리해봤으니 참고하시길 바라겠습니다.

 

 

또한 주택금융공사 특례보금자리론과 같은 경우에는 DSR을 보지 않기 때문에 더 자유롭게 전세퇴거자금 신청을 해볼 수 있습니다. 역전세 관련 주택담보대출에 관한 더 많은 정보는 아래 링크 참고하시면 됩니다.

 

 

3. 역전세 해결 방법 2번째 : 전세보증보험 제도

임차인 입장에서 역전세를 해결할 수 있는 방법도 있습니다. 전세를 들어갈 때 전세보증보험 제도를 활용하는 방법입니다. 전세보증보험은 만기 때 집주인이 전세보증금을 세입자에게 돌려주지 않으면 전세보증보험 가입기관(HUG, HF, SGI)에서전세보증금을 세입자에게 돌려주는 제도입니다.
 
세입자 같은 경우 만기에 반드시 이사를 가야하는 상황이 있을 때(청약 입주 등) 전세보증보험 제도를 활용하면 만기에 보증보험사에 전세금을 보험금으로 청구하는 방식으로 손쉽게 전세금을 받을 수 있습니다. 역전세를 해결할 수 있죠.

 

 

또한 집값이 내려가면서 깡통전세의 우려가 발생을 해도 전세보증보험에 가입되어 있다면 예방할 수 있습니다. 전세보증보험은 정말 예방 차원이지 역전세가 이미 터진 상황에서는 소용 없습니다. 만기가 1년 이상 남은 시점에서 전세보증보험 신청 가능하니 걱정되시는 분은 미리미리 가입을 해두세요.
 
그리고 전세보증보험 가입기관이 전세금을 세입자에게 먼저 돌려주고 나서, 임대인에게 구상권을 청구 하게 됩니다. 임대인은 전세금을 보증기관에 못 돌려주는 기간이 길어지면 연체이자도 붙고 한다는데 임대인 입장에서는 힘들 수 있는 제도 같긴 합니다.
 
저 역시 가족의 전세보증보험을 가입해준 이력이 있는데 당시 주택금융공사(HF) 보증보험과 주택도시보증공사(HUG) 보증보험은 여건이 안 되서, 서울보증보험(SGI)로 가입을 도와줬던 후기가 있습니다. 아래에 링크 달았으니 참고 부탁드릴게요. 

 

4. 역전세 해결 방법 3번째 : 원만한 협의 보상

정상적인 방법은 아니지만 임대과인과 임차인이 협의를 해서 보상을 해주는 경우도 있습니다. 이 방법은 사실 정말 방법이 없을 때 하는 것 같더라구요. 일단 임대인은 임차인에게 적절한 보상을 해주고 오른 전세대출 이자만큼 보상을 해준다던지, 임차인에게 적절한 보상을 해주는 조건으로 전세보증금을 유지해달라고 하는 분들이 있습니다.
 
그런 후기를 종종 찾아볼 수도 있는데,  임차인도 상황이 맞아야 할 것이고 평소 임대인과 임차인과의 관계가 껄끄러운 것은 없는지, 서로 상식적인 사람인지 운도 조금 필요할 것 같습니다. 아무튼 역전세로 임대인도 임차인도 불편한 상황이 펼쳐지고 있네요.

 

 
저는 역전세가 무서워서 개인 자금도 예금으로 많이 갖고 있었고, 은행원 출신이다 보니 주택담보대출에 대해 잘 알고 있어서  저금리로 역전세자금을 세입자에게 마련해주어 한숨 크게 돌렸습니다.

 

모두가 저처럼 지난 임대차 3법 이후 전세가가 폭등하고, 최근 금리 인상으로 전세가가 폭락하면서 겪는 어려운 상황입니다. 모두 부디 이 난관을 잘 헤쳐나가시길 바라겠습니다.