부동산 관련해서 다양한 경험을 많이 해봤지만 전세반환보증보험 가입은 처음 해본다. 나는 한때 은행원으로서 전세반환보증보험 가입을 하는 사람들이 이해가 안 간 적이 있었다. 전세반환보증보험이 처음 대중화 되기 시작한 때 나는 은행 영업점에 있었고, 손님들이 가끔씩 전세반환보증보험을 신청하려고 은행에 들러서 신청하는 경우가 있었다. 하지만 내 생각엔 어차피 주민등록등본 전입을 하고서 내가 집에 들어가서 살면(점유) 대항력이란게 생기는데, 굳이 전세반환보증보험을???? 이런 의문이 있었다. 내가 들어가서 산 이후에 집주인이 100번이 바뀌고 집주인이 집 담보로 대출을 해도 그리고 심지어 경매를 넘어간다고 하더라도, 전세금은 99%? 보호를 받는다고 생각했다. 그리고 확정일자까지 받으면 내가 경매해서 집을 취득할 수 있는 권리도 생긴다.
하지만 역지사지인걸까. 엄마가 이번에 전세집에 들어가면서 이런 저런 업무를 대신 해주다보니 전세반환보증보험 가입을 하게 되었다. 매매가는 대략 4억 5천만원인 집에 엄마는 전세금 4억원에 들어가서 사는 상황이었다. 참고로 만기 때 우리 엄마는 4억원이 꼭 필요한 상황이다. 왜냐하면 2년 후 청약에 당첨되어 분양 받은 집에 입주하게 되는데 분양잔금을 전세금을 돌려 받아 치뤄야하는 상황이었다.
그러니 이런 불안한 생각이 들었다.
'만약 만기 때 집주인이 새로운 세입자를 못 구해서 제때 전세금을 안 돌려주면 어쩌지?'
만약 집주인이 만기 때 돈을 안 돌려주면 우리는 분양잔금을 연체하게 되고, 어떤 상황이 벌어질지 모른다. 하지만 집주인도 방법이 없는게 전세가가 혹시나 떨어지고 새로운 세입자 구하기가 어렵다던지, 역전세 상황이 벌어지면 정말 현금 많은 집주인이 아니면 돈을 돌려줄 방법이 없다. 설사 집을 경매에 넘긴다고 해도 엄마가 돈을 회수하는데까지는 상당한 시일이 걸릴 수밖에 없다. 그래서 만약 이런 일이 닥치게 되면 돈이 필요한 엄마는 정말 똥줄이 탈 수밖에 없는 것이다.
하지만 문제는 더 큰 데에 있었다.
'만약 집값(현재는 4억 5천)이 전세가(현재는 4억) 이하로 떨어지면 어떻게 되는거지?'
알다 시피 22년 여름 현재 집값이 하락하는 추세인데, 안성은 매매가랑 전세가랑 너무 딱 붙어있다. 매매가가 저평가 되어있는 것일 수도 있고, 전세가가 고평가 됐다고 볼 수도 있다. 어쨌든 요즘 같은 집값 하락 추세에 만약 매매가가 더 떨어져서 우리 전세금보다 하락이 된다면 전세금 회수는 어떻게 해야할까? 물론 우리 집주인을 믿지만, 사람은 돈 앞에서 똑같다고 생각한다. 집주인 입장에서 집값이 떨어져서 전세가보다도 더 내려간다면, 이 부분을 감수하고 우리에게 전세금을 잘 돌려줄까. 100% 그런 사람만 있진 않을 거다. 만약 매매시세가 전세금 4억 이하로 떨어지고 집주인도 모르겠다고 전세금을 안 돌려주고 방치한다고 가정해보자. 예를 들어 ①매매가 3억 5천만원에 거래되고 있고, ②그런 와중에 이 집이 혹 경매에 넘겨진다면? 우리 전세금은 3억 5천밖에 보전을 못 받는거다. 혹은 울며 겨자먹기로 3억 5천인 시세의 집을 4억을 주고 우리가 낙찰 받는 방법밖에 없다.
그래서 아래와 같은 사람은 전세보증금을 드는게 좋을 것 같다.
① 전세 만기 때 분양 입주잔금 일정이 있다던지 그 자금이 꼭 필요한 경우
② 매매와 전세가 얼마 차이가 없어서, 전세가가 매매가를 초과할 우려가 있는 경우
엄마는 두가지 경우에 모두 해당해서 바로 전세반환보증보험을 추진했다. 하지만 변수가 작용했다.. 제일 보편적으로 가입하는 주택도시공사(HUG) 전세반환보증보험을 가입하고자 했으나 안 된다는 답변을 들었는데..... 그래서 주택금융공사(HF) 보증보험과 서울보증보험(SGI) 반환보증보험을 알아볼 수 밖에 없게 되었다. ㅠㅠ 이후 후기는 또 다음에...
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