2024 HF SGI HUG 전세대출 자격 조건 대상 한도 신청 방법 차이점

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안녕하세요. 전직 은행원 니키니키입니다. 2024 은행 일반 전세대출 HF SGI HUG 전세대출 자격, 조건, 대상, 한도, 신청 방법, 차이점에 대해서 알려드리겠습니다. 전세대출은 크게 정부 버팀목전세대출과 은행 일반전세대출로 나뉘어집니다.

정부 버팀목 전세대출	은행 일반 전세대출
1. 일반 버팀목전세대출	1. HF 전세대출
2. 신혼부부 버팀목전세대출	2 SGI 전세대출
3. 청년 버팀목전세대출	3. HUG 전세대출
4. 중소기업청년 버팀목전세대출
5. 신생아특례 버팀목전세대출

 

본 포스팅에서는 정부 버팀목전세대출을 제외한 은행 일반전세대출 HF, SGI, HUG 전세대출을 3가지 상품의 특징, 장점, 단점에 대해서 깊게 알아보겠습니다.

 

만약 정부 버팀목 전세대출이 궁금하신 분은 아래로 내려보시면 따로 관련 글 링크해두었습니다.

 

 

이번 포스팅은 1주택, 자산 초과, 소득 초과, 버팀목대출 한도 부족 등 여러 사유로 정부 버팀목전세대출 대상에서 제외되서 은행 일반 전세대출로 알아보는 분에게 특히 도움이 될 것입니다.

 

HF 전세대출

HF 전세대출은 한국주택금융공사에서 보증을 해주는 전세대출입니다. HF 전세대출의 최대 한도는 4억4천4백만원입니다. 보증기관인 한국주택금융공사에서 4억4천4백만원까지 해주기 때문인데요. 은행 내부 상품 규정에 따라 조금씩 다를 수는 있지만 거의 동일합니다.

 

HF 전세대출의 장점 1번째는 대출 대상 주택이 상대적으로 다양하다는 점입니다. 예를 들어 SGI, HUG 전세대출은 규정적으로 주택 감정가에 대비해서 대출 선순위 근저당 + 전세금이 높을 경우 대출이 불가하다는 규정이 있습니다.

 

하지만 아파트를 제외한 다가구주택, 단독주택, 다세대주택, 빌라(연립주택)의 경우에는 실제 매매 가격, 실거래가보다는 감정가가 많이 보수적으로 나오기 때문에 대출이 일부 있을 경우 전세대출이 쉽지 않습니다.

 

반면 HF 전세대출은 은행 담당자 재량에 따라 문제가 없다고 판단할 시에 대출이 껴있는 주택에도 전세자금대출이 가능할 수 있습니다.

 

또한 SGI, HUG 전세대출은 각각 조금씩 다르지만 미등기주택, 법인 소유 주택, 공인중개사 없이 임대인, 임차인 쌍방 전세계약 등 다양한 이유로 전세대출이 불가한 경우가 많은데, HF 전세대출은 은행 영업점 및 담당자 판단에 따라 가능한 경우가 많습니다.

 

 

HF 전세대출 장점 2번째는 질권설정, 채권양도가 없다는 점입니다. 질권설정, 채권양도는 임대인에게 간 전세보증금에 담보설정 한다는 의미인데요.

 

SGI, HUG 전세대출에는 질권설정, 채권양도가 필수로 들어가야 하는데, HF 전세대출에는 질권설정, 채권양도가 없습니다.

 

담보설정이 있다는 의미는 은행에서 질권설정, 채권양도를 하게 되면 나중에 이사를 갈 때 혹은 현재 집에서 퇴거를 할 때, 대출신청인 및 세입자 입장에서 굉장히 어려워지는 점이 있구요.

 

임대인 입장에서도 전세금을 세입자에게 줄 수 없고 은행에게 반환해야 하는 의무가 생기고, 몰라서 세입자에게 반환을 했을 때 문제가 생겨버리면 골치 아파져서 임대인 입장에서 달갑지 않은 전세대출일 수 있습니다.

 

어쨌든 HF 전세대출은 질권설정, 채권양도가 없기 때문에 이사, 퇴거를 할 때 절차적으로 굉장히 편해집니다. 임대인, 세입자 모두 질권설정, 채권양도라는 절차에서 자유로워집니다.(사실 은행원 입장에서도 자유로워집니다.)

 

HF 전세대출 (한국주택금융공사)
장점	단점
1. 주택 규제 별로 없음	1. 소득이 없으면 대출한도가 적음
2. 질권설정, 채권양도 없음	2. 고가전세, 유주택 규제 강함

 

HF 전세대출의 1번째 단점은 소득에 비례해서 대출이 나온다는 점입니다. SGI 전세대출, HUG 전세대출은 대출한도 산정에 있어 소득의 비중이 크지 않은데 HF 전세대출은 소득이 부족해서 대출한도가 많이 안 나오는 경우가 있습니다.

 

따라서 실제보다 소득이 적게 신고되는 개인사업자, 프리랜서 혹은 주부이거나 퇴사를 해서 현재 무소득인 경우 대출을 받기가 쉽지 않습니다.

 

HF 전세대출 2번째 단점은 주택금융공사가 공적 보증기관(국가 보증기관)이라서 1주택자, 고가전세 주택에 대한 규제가 있다는 점입니다. 1주택자와 고가 전세는 서민이 아니라는 이유 때문인데요.

 

예를 들어 수도권 7억, 수도권 외 지방 5억 초과 고가 전세에 대해서 HF 전세대출이 불가합니다. 또한 1주택자 전세대출은 최대 2억2천2백만원까지 제한됩니다.

 

HF 전세대출 한도 산정방법, 신청 은행, 은행별 HF 전세대출 상품 및 신청 방법에 대해서 더 궁금하신 분은 아래 글을 참고해주세요.

 

SGI 전세대출

SGI 전세대출은 서울보증보험에서 보증을 해주는 전세대출입니다. SGI 전세대출 최대 한도는 5억까지 가능합니다. 역시 은행 내부 규정, 상품 규정에 따라서 최대 한도가 조금씩 달라질 수는 있지만 최대한도 5억인 은행이 대부분입니다.

 

SGI 전세대출 1번째 장점은 신고되는 소득에 비해서 대출한도가 많이 나온다는 점입니다. SGI 전세대출 역시 소득에 비례해서 대출한도가 나오는 건 맞지만, HF 전세대출에 비해서 소득이 적게 신고되도 전세대출 한도가 많이 나옵니다.

 

SGI 전세대출은 무엇보다 소득 자료에 카드사용내역을 포함시킬 수 있어(은행 재량), 카드사용내역만 충분히 있다면 원하는 전세대출 한도를 받을 수 있습니다.

 

 

SGI 전세대출 2번째 장점은 서울보증보험(SGI)이 사적 보증기관(사기업)이기 때문에 1주택자, 고가주택 전세에 관한 규제가 HF, HUG보다 적습니다.

 

물론 전세대출 등 금융시장은 정부의 규제 대상이기 때문에 아예 대출 규제가 없는 것은 아니지만, SGI 전세대출의 경우 수도권 7억 초과 전세, 비수도권 5억 초과 전세에 대해 전세대출이 가능합니다.

 

또한 1주택자의 경우 SGI 전세대출 최대한도가 3억원으로 HF, SGI, HUG 중에 1주택자 전세대출 한도가 제일 많이 나옵니다.

SGI전세대출 (서울보증보험)
장점	단점
1. 소득에 비해 대출한도 많이 나옴	1. 주택 규제 많음
2. 고가전세, 1주택 전세 규제 적음.	2. 질권설정, 채권양도 있음

 

 

SGI 전세대출 1번째 단점은 전세대출 대상 주택 및 임대인에 대한 규제사항이 많다는 점입니다. 일단 임대인이 법인, 외국인, 해외거주자 등에 대해서는 SGI 전세대출이 불가합니다.

 

또한 HF 전세대출에서도 잠시 말씀드렸듯이, 대출 근저당이 많이 잡힌 집에 대해서는 규정적으로 SGI 전세대출이 불가할 수 있습니다.

 

SGI 전세대출 2번째 단점은 질권설정, 채권양도가 들어가서 임대인, 세입자 모두 번거로울 수 있다는 점입니다. 임대인은 질권설정, 채권양도가 있을 경우  세입자가 퇴거할 때 전세금을 세입자에게 돌려줄 수 없고 은행에 돌려줘야 하는 의무가 생깁니다.

 

질권설정, 채권양도 차이점은 전세대출 받는 입장에서는 은행이 전세보증금에 대해 담보설정을 했다는 동일한 의미이니 차이점에 대해서 굳이 검색해서 알아볼 필요는 없습니다.

 

세입자에게 전세금을 돌려줬는데 세입자가 전세금을 SGI 전세대출을 갚는데 쓰지 않고 따로 도용했다면, 은행은 세입자 뿐만 아니라 임대인에게 구상권을 청구하는 등 큰 문제가 될 수 있습니다.

 

뿐만 아니라 전세대출을 받는 세입자 역시 이사를 가게 되면 기존 SGI 전세대출을 전액 상환하는 조건으로 새롭게 SGI 전세대출을 처음부터 심사를 받아야하기 때문에 이사가 사실상 쉽지 않은 상황이 될 수 있습니다.

 

신한, 국민, 우리, 농협, 하나 은행 등 은행별 SGI 전세대출 상품 및 신청 방법이 궁금하신 분은 아래 글을 참고하시길 바라겠습니다.

SGI전세대출

 

HUG 전세대출

HUG 전세대출은 주택도시보증공사에서 보증을 해주는 전세대출 상품입니다. HUG 전세대출 최고 한도는 4억원입니다. 역시 은행마다 조금씩 다를 수는 있지만, 최대 한도는 거의 대부분 은행이 동일합니다.

 

 

HUG 전세대출 1번째 장점은 소득 제한이 전혀 없고, 무직자, 주부도 가능한 전세대출이라는 점입니다. HF, SGI 전세대출만 해도 일단 소득에 비례해서 대출이 나오는데, HUG 전세대출은 아예 신고되는 소득이 없어도 전세대출이 가능합니다.

 

사실 HUG 전세대출은 이 장점이 너무 커서 소득이 제대로 신고되지 않는 개인사업자, 프리랜서, 주부, 퇴사, 폐업 등 무소득자가 HUG 전세대출을 신청하려는 경우가 많습니다.

HUG 전세대출 (주택도시보증공사)
장점	단점
1. 무소득자, 무직 등 소득이 없어도 대출 가능	1. 주택에 대한 규제가 정말 많음
	2. 질권설정, 채권양도 있음

 

 

HUG 전세대출 1번째 단점은 주택에 대한 규제가 많다는 점입니다. 2024년이 되고 나서 HUG 전세대출이 가능한 주택은 점점 더 줄고 있습니다.

 

HUG 전세대출은 HUG 전세반환보증보험이 필수로 가입 가능한 집이어야 하는데, 2024년에 전세반환보증보험 가입 요건이 강화되서 주택의 경우 공시지가(감정가)의 126%를 초과하면 전세반환보증보험 가입이 불가합니다.

 

즉, 감정가와 전세가가 비슷한 빌라, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 다가구주택, 지방아파트 등은 전세대출이 아예 불가할 수 있습니다. 또한 근저당권 + 전세대출 역시 감정가에 비해 126%를 초과하는 집인 경우 전세대출이 아예 불가합니다.

 

또한 주택 소유기간이 짧은 집, 법인이 임대인인 경우, 부동산중개인 없이 계약을 한 경우, 신축주택인 경우 등 전세대출이 불가한 경우가 많아서 계약 전에 주의하셔야 합니다.

 

HUG 전세대출의 2번째 단점은 질권설정, 채권양도가 있다는 점입니다. SGI 전세대출 설명할 때도 말씀드렸지만, 채권설정, 질권설정이 들어가는 경우 임대인은 전세금반환 의무를 은행에 해야하는 의무가 생겨 번거로워지구요.

 

대출 신청인(세입자 겸 차주) 입장에서도 전세대출을 받은 상태에서 이사를 하는 게 굉장히 번거로져서 사실상 이사가 어려울 수도 있습니다(상환 후 다시 처음부터 재신규 대출) 뿐만 아니라, 은행원도 HUG 전세대출은 꺼리는 면이 있습니다.

 

농협은행, 하나은행, 국민은행, 우리은행, 신한은행, 카카오뱅크 등 은행별 HUG 전세대출 상품 및 신청 방법이 궁금하신 분은 아래 글을 참고하시길 바라겠습니다.

HUG전세대출

 

만약 은행 일반 전세대출이 아니라, 정부 버팀목 전세대출 상품(일반 버팀목, 신혼부부버팀목, 청년버팀목, 중기청버팀목, 신생아특례버팀목)이 궁금하신 분은 아래 글을 참고해 주세요.

 

 

여기까지 은행 일반전세대출 3가지 상품인 HF, SGI, HUG 전세대출에 대해서 모두 알아봤습니다. 각 전세대출의 상품 특징, 장점, 단점에 대해서 알아봤는데, 도움이 되시는 정보이길 바라겠습니다.