은행원이 알려주는 오피스텔 담보대출 방빼기 뜻 이유 금액 안 하는 방법

오피스텔-담보대출-방빼기

안녕하세요. 전직 은행원 니키니키입니다. 오피스텔 담보대출 방빼기 이유 금액 안하는 방법에 대해서 알려드리겠습니다. 오피스텔 담보대출 하면서 방빼기라는 개념을 처음 들어보셔서 어려우실텐데 같이 한 번 정리해보겠습니다.

 

 

오피스텔 방빼기 뜻

오피스텔 방빼기 뜻은 대출한도와 관련이 있습니다. 오피스텔 대출한도 산출을 할 때 LTV라는 걸 적용하는데요. 예를 들어 2억원 감정가의 오피스텔에 대해서 대출한다고 하고, LTV 70%면 1억 4천만원까지 대출이 가능할 거라고 보통 생각합니다.

 

그런데 1억 4천만원에서 또 방빼기라고 해서 적으면 지역에 따라 2500만원, 2800만원, 4800만원, 5500만원 방공제를 해서 대출한도가 확 깎이는 상황이 발생을 합니다. 이 게 바로 방 빼기입니다.

 

그러면 대출을 받는 입장에서 너무 당황스럽습니다. 방빼기, 방공제는 왜 하는 건지 이유에 대해서 아래 한 번 알아보겠습니다.

 

 

방빼기 이유 : 소액임차보증금

방을 빼는 이유는 소액임차보증금이라는 우리나라 세입자들을 위한 제도 때문입니다. 일정 보증금 이하인 전세, 반전세, 월세 세입자들을 위해 나라에서는 은행 대출보다 후순위로 전입을 했어도 먼저 보장을 해줍니다.

 

 

먼저 보장을 해준다는 의미는 만약 집주인이 오피스텔 담보대출을 못 갚았을 때, 선순위로 들어온 세입자의 보증금은 당연히 먼저 보장을 해줍니다. 하지만 은행 대출보다 후순위로 들어왔어도 소액임차보증금에 대해서는 보증을 해줍니다.

 

후순위 세입자도 보장을 해주는 금액이 지역별로 현재 2500만원, 2800만원, 4800만원, 5500만원 된다는 이야기입니다. 반대로 은행에서는 해당 금액만큼 대출을 할 때 방빼기를 해줘야 합니다.

 

왜냐하면 대출이 나가고 나서 들어올 후순위 세입자에게 보장을 해줘야 하는 금액이라서 은행 측에서는 반대로 경매에 넘겨도 회수 못할 자금이 되버리니까요. 지역 별로 방빼기 금액이 다르다고 말씀드렸는데 아래 구체적으로 설명드릴게요.

 

방빼기 금액

방빼기 금액은 지역별로 다르구요. 사실 대출이 나가는 시점마다도 달랐습니다. 방빼기금액은 소액임차보증금 금액이라고 하며 지역별, 시기별 아래 최근 10년 기준으로 정리해놨으니참고하시길 바라겠습니다.

 

현재 대출을 하는 분은 현재 시점의 소액임차보증금 금액을 지역 단위로 보셔서 방빼기 하시면 됩니다.

방빼기금액

 

 

참, 우리 오피스텔은 방이 1개가 아니라, 방이 3개인데 방 개수를 몇 개 빼는지도 궁금해하실텐데요. 기본적으로 대출이 나가는 시점에 소유자 본인이 거주하거나, 공실이면 방 1개만 차감하시면 됩니다.

 

세입자가 거주하는 경우는 방개수만큼 차감을 합니다. 물론 방개수보다 보증금이 높을 경우에는 실제 보증금을 차감을 하면 됩니다.

 

 

오피스텔이 아닌 경우에는 조금씩 달라질 수 있지만 보통 주택담보대출을 많이 받는 아파트, 빌라, 다세대주택인 경우에도 1개만 공제하구요. 다가구주택, 단독주택은 조금 은행마다 달라지는데 방개수에 따라 차감을 하는게 원칙입니다.

 

물론 예외가 있을 수 있으니 자세한 건 은행 상담하시길 바라겠습니다.

 

방빼기 안하는 방법

방빼기 안하는 방법은 없을까요? 있습니다. MCI, MCG 등의 보증보험을 가입하는 방법입니다. MCI, MCG 보증보험이란, MCI는 서울보증보험, MCG는 주택금융공사에서 보증을 해주는 보험인데요.

 

은행 측에서 소액임차보증금을 떼여서 대출 회수를 못하는 경우 MCI, MCG 보증기관에서 대신 보증을 해주는 절차입니다. 이에 해당하는 비용은 은행 혹은 대출 신청자 측에서 보증료를 부담 하게 됩니다.

 

 

MCI, MCG 가입의 기본 조건은 세입자가 없는 경우에만 보증보험 가입이 가능해서 방빼기를 피할 수 있습니다. 세입자가 있는 경우에는 MCI, MCG 가입이 힘듭니다.

 

아파트, 연립주택, 빌라, 단독주택, 다가구주택, 다중주택 등도 마찬가지로 MCI, MCG 가입이 가능합니다. 다만 세입자가 있을 확률이 높은 다가구주택, 다중주택인 경우에는 MCI, MCG 가입이 힘들므로, 신탁대출을 보통 많이 활용하고 있습니다.

 

신탁대출 역시 오피스텔도 받을 수 있구요. 신탁대출에 대한 자세한 정보는 아래 글을 참고해주세요.