전세금 반환 대출 한도, 조건, 금리, 서류, 쉽게 받는 방법 총 정리!

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(전)은행원 니키니키입니다. 최근 전세가격이 떨어지면서 집주인에게 전세보증금 반환을 요구하거나 전세금 감액을 요청하는 세입자가 늘어났습니다. 하지만 아파트담보로 주택담보대출로 전세보증금 반환 대출을 해주려니 DSR 규제사항이 있네요ㅠ

 

 

이번 포스팅에서 전세금반환대출을 받을 수 있는 방법 및 한도, 금리 등을 총정리 드리고자 합니다. 이미 은행에서 대출 거절이 나서 마음이 급하신 분들은 아래로 스크롤 해서 2 - 2)로 직진하시면 될 것 같습니다. 

 

 

1. 전세보증금 반환자금 대출한도 : 1억원 이하

전세금반환대출, 아파트담보대출(생활안정자금), 주택담보대출(생활안정자금), 전세금퇴거자금 다양한 이름이 있지만 이런 분류보다는, 은행 주택담보대출은 크게 두가지 대출로 나뉩니다.

• 개인대출
• 기업대출(사업자대출)

 

 

보통 전세금반환 목적의 대출은 개인대출로 들어갑니다. 사업 목적이 아니니까요. 하지만 개인대출로 받는 주택담보대출(생활안정자금-전세퇴거자금)은 현재 개인당 총 대출이 1억원이 넘어갈 경우 DSR 규제(소득대비 총 대출한도)에 걸립니다.

 

 

 

 

따라서 소득이 적거나 없는 분은 1억원을 넘게 전세금을 반환해야한다거나, 이미 다른 대출이 있으면 합산해서 1억원이 넘어가면 대출이 안 나올 수 있습니다. 다만 그런 경우가 아니라 다른 대출 없고 딱 1억원까지만 전세금 반환이 필요한 분은 대출을 하려고 하는 경우는 DSR이 전혀 상관없으니 은행에 개인대출계로 가서  주택담보대출(생활안정자금 혹은 전세퇴거자금)을 문의하시면 됩니다. 은행보다 금리가 저렴한 곳이 있는데 한국주택금융공사(www.hf.go.kr) 사이트에 들어가서 아낌e보금자리론 혹은 곧 출시될 특례보금자리론 등 상품 신청을 해보시길 추천드립니다. 은행끼리 금리 비교 상담 받고 싶으시다면 뱅크몰이란 사이트도 추천드립니다. (https://www.bank-mall.com)

아낌e-보금자리론

 

2. 전세보증금 반환자금 대출한도 : 1억원 초과

1) DSR 규제에 통과하는 경우(소득 대비 대출 규모가 적당한 경우)

앞서 말씀드렸지만 1억원이 넘어가면 DSR규제가 생긴다고 하네요. 이때부터는 소득 대비 부채가 DSR 40% 이하여야 대출이 가능하다는 엄청난 빡빡한 규제에 직면하게 됩니다. 하지만 소득이 높거나 대출규모가 적은 분들은 DSR 규제 통과될 수 있으므로, 역시 개인대출로 주택담보대출(생활안정자금 혹은 전세퇴거자금)이 가능합니다. 미리 내 DSR이 얼마인지 심사를 해보고 싶다면, 부동산계산기라는 어플을 사용해보시면 됩니다. 사용법은 아래 링크에서 참고하시면 됩니다.

https://jjw12181.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B3%84%EC%82%B0%EA%B8%B0-%EC%96%B4%ED%94%8C-DSR-%EA%B3%84%EC%82%B0%EB%B0%A9%EB%B2%95-%EC%A2%85%EB%A5%98-%EB%8C%80%EC%B6%9C%EA%B8%88-%EB%8C%80%EC%B6%9C%EA%B8%B0%EA%B0%84-%EB%93%B1

(은행원이 알려주는)부동산계산기 어플 DSR 계산방법 (종류, 대출금, 대출기간 등)

 

 

 

2) DSR 규제로 거절되는 경우(소득 대비 대출 규모가 초과된 경우)

하지만 DSR때문에 대출이 막히는 경우는 어떻게 해야할까요? 아까 대출은 크게 개인대출/기업대출(사업자대출)로 나뉘어진다고 말쓰드렸는데요. 이런 분들은 개인대출이 아니라 기업대출(사업자대출)로 진행을 하셔야 합니다. 왜냐하면 기업대출(사업자대출)은 DSR(소득대비 대출규제)를 안 받기 때문입니다. 따라서 내 소득이 전혀 없어도 진행이 가능합니다. 하지만 기업대출(사업자대출)을 일반 개인이 받기에는 아래 두가지 장애물이 있습니다.

 

• 사업자등록증 내기(feat. 겸직 이슈?)
• 일반은행, 일반지점에서는 아파트담보 기업대출(사업자대출) 취급 X

 

 

첫번째 사업자등록증을 꼭 내야 기업대출(사업자대출)을 받을 수 있습니다. 왜냐하면 앞서 말씀드렸듯이 원래 전세보증금 반환대출은 개인주거 관련된 개인대출인데, 기업대출(사업자대출)은 사실상 사업자금 용도로 받겠다고 하면서 우회해서 받는 대출이기 때문입니다. 따라서 사업자금인 것을 증빙하려면 최소 사업자등록증이 있어야 합니다.

 

 

 

회사원이신 경우 사업자등록에서 겸직이슈가 고민이신 분이 있을텐데요. 제 경험으로는 사업자등록증 하나 냈다고 겸직이슈에 걸리기는 쉽지 않습니다. 물론 사업자등록만으로 겸직 이슈에 걸리기 쉽지 않다는 건 100% 경험담이지만, 직접 책임져드릴 수 있는 부분은 아닙니다.. ㅎㅎ 무엇보다 겸직이슈로 제가 회사에서 조금 불이익이 있는 것보다, 전세금 반환을 못하면 일어날 일이 훨씬 더 파급력이 막강합니다. 

 

 

두번째 일반은행, 일반 동네지점에서는 주택담보 전세반환용도 기업대출(사업자대출) 잘 취급을 하지를 않습니다.  제가 얼마전에 기업은행에 아파트 담보로 기업대출(사업자대출)을 상담받고 왔는데, 지난 문재인 정부 시절 규제 때문에 아파트담보로 아예 기업대출을 취급하지 않는다고 하더군요. 더더군다나 전세금 반환 용도로 우회해서 하는 대출은 규정 위반이라 절대 할 수 없다는 식입니다. 우리은행에는 문의한 결과 역시 전세반환용도로 가능하지만, 딱 1억까지 밖에 안 된다는 답변을 받았습니다. 

 

 

따라서 이러신 경우에는 몇몇 다른 루트를 이용해서 특정은행, 특정지점을 공략하는 게 필요합니다. 하지만 이 방법에 대해서 일반인들은 잘 모르실테니 필요하시다면 댓글로 연락처와 성함 등을 남겨주시면, 비교적 쉽게 안내 받으면서 대출을 받을 수 있는 방법을 알려드리겠습니다.

 

 

2. 전세보증금 반환자금 대출 금리 

사실 개인 주택담보대출로 전세보증금 반환대출을 이용하는 것이 금리가 가장 저렴합니다. 현재 시중에 있는 아낌e보금자리론은 기간별로 4.65%~4.95%에서 다자녀가구, 신혼가구 등 금리우대도 추가로 받을 수 있어 저렴한 이율로 받는게 가능합니다. 다만 개인대출이 안 되서 기업대출(사업자대출)로 전세보증금 반환대출을 진행하신다면 6.5%~7%에 상당하는 금리가 현재 나온다고 합니다. 따라서 가능한 분들은 꼭 먼저 개인대출로 보금자리론이나 은행에 개인대출을 꼭 문의하시기 바랍니다!

 

 

3. 전세보증금 반환자금 대출 서류

기본적으로 전세보증금 반환자금 대출 서류는 아파트 주택담보대출 심사 서류와 동일 합니다. 필요서류와 발급 기관을 정리드리겠습니다

 

 

필요서류 및 발급기관

일단 은행에서 사전 심사에 필요한 서류는 부동산등기부사항전부증명서(=등기부등본), 임대차계약서(=전월세계약서), 소득서류를 가져가면 됩니다. 그 후 추가서류를 은행에서 아래 최종 서류들을 참고해서 가져가면 됩니다. 보금자리론은 인터넷 심사 특성상 처음부터 모든 서류를 요구하거나 일부 서류를 스크래핑(자동불러오기)로 대체할 수도 있습니다.

구분	대출 서류	발급처 혹은 발급기관
공통	부동산등기부사항전부증명서(=등기부등본)	인터넷등기소(인터넷) or 구청등기소
	임대차계약서(=전월세계약서)
소득서류 : 근로자	재직증명서(회사직인)	회사
	- 작년, 재작년 2개년 근로소득원천징수영수증(회사직인) - 1년미만 재직자 혹은 작년 중도입사자의 경우 입사시부터 현재까지 갑근세원천징수확인서 or 급여명세서(회사직인)	회사 or 회사 거래 세무사
소득서류 : 개인사업자 /자영업자	사업자등록증	- 홈택스(인터넷) or 세무서
	- 작년, 재작년 2개년 소득금액증명원 - 소득증빙이 안 되면 건강보험료납부내역	- 홈택스(인터넷) or 세무서 - 건강보험공단 홈페이지   or THE건강보험어플
소득서류 : 프리랜서	위촉증명서 or 위촉계약서 or 재직증명서or 재직사실확인서	회사
	- 작년, 재작년 2개년 소득금액증명원 - 소득증빙이 안 되면 건강보험료납부내역	- 홈택스(인터넷) or 세무서 - 건강보험공단 홈페이지   or THE건강보험어플
공통 (최종 서류)	주민등록등본	주민자치센터 or 정부24(인터넷)
	주민등록초본	주민자치센터 or 정부24(인터넷)
	가족관계증명서	주민자치센터 or 정부24(인터넷)
	혼인관계증명서	주민자치센터 or 정부24(인터넷)
	전입세대열람내역	주민자치센터 인터넷 발급 안 됨
	인감증명서	주민자치센터 인터넷 발급 안 됨
	등기권리증(=집문서)