(은행원이 알려주는) 부동산 담보 신탁대출 vs 일반대출 비교, 장점, 단점, 신청 방법, 대출한도

신탁대출-차이점-신청방법-대출한도

부동산 담보대출을 하려는데, 부동산 담보 신탁대출 들어보신 분들이 있으실 거에요. 신탁대출은 조금 생소한데요. 일반 부동산, 주택 담보대출과 무엇이 다른 지 장점, 단점을 비교해보고, 신탁대출을 하는 이유, 신청방법에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

 

1. 신탁대출을 하는 이유

먼저 신탁대출을 하는 이유에 대해서 말씀드리는 게 글의 흐름상 가장 좋을 것 같습니다. 신탁대출을 하는 가장 큰 이유는 은행에서 대출한도가 너무 안 나와서 은행 대출한도를 높이기 위해서 신탁대출을 찾으시는 분들이 대부분입니다. 은행에서 대출한도가 안 나오는 이유는 대출한도를 산정을 할 때, 대출 방빼기라는 것을 하게 됩니다. 대출 방빼기는 다른 말로 소액임차보증금 차감제도라고도 합니다.

 

대출 방빼기(소액임차보증금제도)에 대해 간단히 정리하면 은행이 대출이 먼저 나가고, 그 다음에 세입자가 전세금이 들어오면, 은행 대출이 1순위, 전세금이 2순위가 됩니다. 하지만 그 임차인이 보증금이 적은 소액임차인이라면 세입자의 보증금이 선순위로 보장 받는 제도입니다. 그래서 집주인이 파산을 해서 경매로 넘어가도, 은행은 소액임차인의 보증금보다 후순위로 자금을 회수할 수 있습니다. 한마디로 소액임차인들을 보호하기 위해 만들어 놓은 제도입니다.

 

 

그럼 은행에서는 반대로 대출회수가 안 될 수 있기 때문에 소액임차보증금을 차감합니다. 소액임차보증금이 23년 6월 서울 기준으로 5천5백만원, 수도권 중 과밀억제권역은 4천8백만원입니다. 또한 세입자가 이미 살고 있는 경우는 실제 보증금이 적더라도 방 개수만큼 소액임차보증금을 차감을 합니다. 조금 헷갈리 실 수도 있는데 더 궁금하신 분들은 대출 방빼기(소액임차보증금) 차감에 대해서 좀 더 궁금하신 분들은 아래 링크를 참고하세요.

• 대출 방 빼기, 방공제(소액임차보증금 차감), MCI, MCG 

 

서울 아파트와 같은 경우 세입자가 살고 있고 방 3개라면 실제 전월세보증금이 적더라도 1억 6천 5백만원(5천5백만원 × 3) 을 대출한도에서 차감하니 상당한 금액입니다. 사실 아파트보다 더한 경우는 다가구 주택에서 발생합니다. 다가구 주택은 건물 1채에 방이 10개 ~ 30개씩 있는 구조이기 때문에 소액임차보증금을 모두 차감을 하면 아예 대출이 안 나오는 경우가 일반적입니다. 

 

 

2. 신탁대출 장점 : 대출한도

서두가 길어졌는데, 신탁대출은 은행 대출의 이런 한계를 극복할 수 있는 장점이 있습니다. 은행에서는 세입자가 있는 경우에는 실제 보증금이 적더라도 무조건 소액임차보증금을 방개수만큼 차감하는 반면, 은행은 실제 보증금이 작으면 그만큼만 보증금을 차감합니다.

 

예시 1. 서울 아파트 KB시세 감정가 6억원, 방 3개 실제 보증금 5천만 / 월세 150만 대출 한도 산정시

• 주택담보대출 한도 : 6억원 × 70%(LTV) - 1억6천5백만원(소액임차보증금 방공제 5500만원 × 3) = 2억5천5백만원 
• 신탁대출 한도 : 6억원 × 70%(LTV) - 5천만원(실제 보증금) = 3억 7천만원 

 

예시 2. 서울 다가구주택 감정가 10억원, 방 10개, 방 1개 보증금 500만 / 월세 50만원이며 10개 모두 동일. 총 보증금 5천만원 / 월세 5백만원 대출한도 산정시

• 주택담보대출 한도 : 10억원 × 70%(LTV) - 5억5천만원(소액임차보증금 방공제 5500만원 × 10)  = 1억5천만원
• 신탁대출 한도 : 10억원 × 70%(LTV) - 5천만원(실제 보증금) = 6억 5천만원

 

이렇게 일반 은행 담보대출한도로 할 경우와 신탁대출한도가 드라마틱하게 차이가 날 수 있습니다. 무엇보다 최근 소액임차보증금액이 몇 년 사이에 엄청 올라서 그 차이는 더 상당해졌다고 합니다. 

 

 

 

3. 신탁대출 단점 : 승인, 금리, 명의 문제

신탁대출에도 단점이 있습니다. 첫 번째 저는 방이 6개인 소호사무실을 구입하면서, 똑같이 소액임차보증금 이슈로 신탁대출을 신청한 경우가 있었는데 신탁사의 거절로 대출이 승인을 못 받은 경우가 있습니다. 신탁사, 은행마다 정부 정책에 따른 분위기, 시점에 따른 분위기가 있고, 아무래도 신탁담보대출이 대출한도를 많이 주기 때문에 반대로 승인에 있어서는좀 더 승인을 받기 어려운 보수적인 면이 존재하는 것 같습니다. 

 

두 번째 제 경험상으로 금리가 일반 주택담보대출보다 높습니다. 물론 이건 꼭 그렇진 않겠지만, 제가 주택담보대출을 할 때마다 그 시점에 일반대출과 신탁대출 문의를 해봤었는데요. 신탁대출 금리가 항상 더 높았습니다. 신탁대출 한도가 더 높기도 하고, 선택권이 없는 사람이 어쩔 수 없이 이용을 하게 되는 대출인 점에서 금리가 더 높은 것 같습니다.

 

 

세 번째 사유가 제일 중요합니다. 신탁대출을 하게 되면 실질적인 소유주는 본인이지만, 등기부등본상 소유주가 신탁사로 넘어가게 됩니다. 물론 대출을 상환하는 즉시 소유권이 나에게 다시 넘어오지만, 대출이 유지되는 동안에는 소유주가 신탁사로 표시되기 때문에, 전세, 월세를 맞추기가 힘들 수도 있습니다. 특히 동네 부동산중개사에서 신탁을 잘 이해하고 있으면 상관이 없는데, 명의가 신탁사만으로 기피하는 곳도 많아서 중개사 잘 못 만나면 전세, 월세 맞출 때마다 쉽지 않아서 괴로울 수 있습니다.

 

또한 전세, 월세 계약을 함에 있어 신탁사의 동의 과정이 수반되기 때문에 번거로울 수 있음을 감안하셔야 합니다. 보증금이 적은 월세 경우면 그래도 수월하게 넘어갈 수 있는데, 전세, 반전세처럼 보증금을 많이 받고 싶으시다면 신탁대출 이용을 추천하지 않습니다.

 

 

4. 신탁대출 신청방법

신탁대출은 신탁사에서 직접 대출을 한다고 생각하시는데, 그렇지는 않습니다. 신탁대출 절차는 먼저 신탁사와 계약을 먼저 맺고 대출은 은행에서 진행을 합니다. 말만 들어도 어렵고, 또 일반 은행 지점에서는 신탁대출을 잘 취급을 안하기 때문에 신탁대출을 이용을 하시려면 대출상담사(SR)을 찾아서 대출을 신청 진행하는 게 제일 좋습니다. 그럼 대출상담사분께서 전 과정을 다 안내를 해주실 거에요.

 

다시 말했듯이 신탁대출은 취급하는 은행지점이 많지 않아서, 은행 방문 해서 혼자 알아보고 퇴짜 맞는 헛수고를 하지 않으시기를 바라겠습니다. 대출상담사와 여럿 상담해 보고 유능한 분과 신탁대출을 진행하시기를 추천드립니다.