아파트 1채 오피스텔 1채인데 양도소득세를 내나요? (세무서 질의 후기)

아파트-오피스텔-1채-양도세

안녕하세요 은행원 니키니키입니다.

요즘 집값이 올라서 걱정이 많으시죠?

물론 9억 이하의 아파트 한채를 보유하고

있고 2년 이상 거주하고 계신 분들은

전혀 걱정하실 필요 없겠지만,

그게 아니라면 나도 모르게 아파트를

나중에 팔 때 양도소득세를 내게 되실수도

있으나 유의하셔야 합니다 ^^

 

 

이번 편은 아파트 외에 오피스텔을 보유하고

계신분들은 위해 양도소득세가 나오는지

알려드리기 위해 적어 봅니다.

 

아시다시피 1주택자들은 주택이 9억이하라면

조정대상지역 : 2년보유 및 거주

조정대상외지역 : 2년보유

이 조건만 충족하시면 양도세가 면제 됩니다.

 

하지만 내 명의 아파트 한 채 외에,

배우자든 내 명의든 오피스텔이 1채 더 있으면

나는 2주택일까요? 1주택일까요?

 

아쉽게도 오피스텔을 일반 개인에게 주거용

으로 임대를 하고 계시다면 이 경우엔

주택수에 포함이 되어 2주택자가 되십니다.

 

그럼 이 상태에서 아파트든 오피스텔이든

양도를 하시게 된다면, 집값이 오른만큼의

양도차익에 대해선 양도소득세를 내게 되세요.

 

 

하지만 모든 경우에 양도소득세를 내는 건

아닙니다. 분명 피해나갈 수 있는 방법이 있습니다.

특히나 집값이 많이 올랐을 가능성이 높은 아파트를

양도할 생각을 하고 계신다면 오피스텔을 다음과

같은 방법으로 조치할 생각을 해보시면 된다고

생각합니다.

 

첫째, 오피스텔을 사업자용도로 쓰는 경우

오피스텔과 같은 경우 사업자에게 사무실 등으로

임차를 준 경우는 면제가 됩니다.

특히 나도 임대사업자인 사업자를 보유하고 있고

사업자인 임차인과 세금계산서를 주고 받고 있으면

이경우는 무조건 주택으로 보지 않기 때문에

주택은 아파트 1채로만 보기 때문에 양도세를

면제 받으실 수 있습니다.

 

단, 사업자를 내고 오피스텔을 찾는 사람의 수요가

아무래도 주거용보다는 적기 때문에 임차인 찾기는

쉽지 않다고 보셔야죠.

 

 

 

둘째, 오피스텔을 주택임대사업자로 등록한 경우

아마도 제일 많이 알고 있는 경우일 거라

생각이 듭니다. 내가 여러채의 주택을 갖고 있을 경우

거주하고 있는 주택 외에 모두 주택임대사업자로

등록을 해놓으면 거주주택은 양도세가 면제되었습니다.

 

따라서 내가 보유중인 아파트에 거주하면서,

월세로 넣은 주거용 오피스텔은 주택임대사업자등록을

하게 되면 아파트 양도차익에 관해선 양도소득세가

면제 됩니다.

 

하지만 만약 이런 가정을 해볼 수 있습니다.

보유중인 아파트에 내가 거주한 적이 없고

아파트나 오피스텔 모두 투자용도로 사서

세입자가 살고 있는 경우에 내가 아파트를

양도하게 된다면? 그런 경우에도 주택임대사업자낸

오피스텔이 주택수에서 제외가 될까?

 

이에 대해 너무 궁금해서 직접 세무서에 여쭤봤는데요.

 

 

 

그랬더니 이런 답변이 돌아왔습니다.

 

 

 

즉, 요약하자면,

거주하지 아니한 아파트를 양도할 시에는

그외의 오피스텔은 주택임대사업자 등록을

했든 하지 않았든 상관 없이 양도소득세가

부과된다는 다는 내용입니다.

그러니까 주택임대사업자를 냈다고 해서

무조건 주택수에서 제외가 되는 것이 아닙니다.

 

 

또한 아파트에 2년 이상 거주를 하고

오피스텔을 주택임대사업자등록을 하고

아파트를 양도한다고 할 때에도

몇가지 조건들이 있습니다.

 

ㄱ. 주택임대사업자 등록하는 오피스텔이 비싸면 안 됨.

주택임대사업자 등록을 할 때

수도권일 때 6억원 이하, 

수도권이 아닐 때 3억원 이하 일 때만

혜택이 돌아간다는 내용입니다.

 

ㄴ. 주택임대사업자 의무임대기간(5년 , 8년 등)을 충족할 것.

- 의무임대기간 안 지키고 주택임대사업자 낸

오피스텔을 중간에 팔면 아파트 양도할 때

받았던 비과세 혜택도 토해내셔야 합니다.

 

ㄷ. 19.2.12일부터 주택임대사업자 등록주택

계약체결 및 계약갱신시 임대료가 5% 이상

증가하지 않을 것.

- 즉 함부로 오피스텔 월세나 보증금 올리시면

안 됩니다.

 

ㄹ. 거주주택 비과세 혜택은 19.2.12 이후

구입한 주택에 대해선 생애최초 1회만 적용됨.

- 이미 주택임대사업자를 내서 거주주택 양도세면제를

받아본 분이 있다면 앞으로는 주택임대사업자 내는 게

의미가 없어집니다..

 

더럽게 까다롭죠? ㅠㅠ

 

 

3. 아예 오피스텔을 팔자! 혹은 법인으로 넘기자?

그래서 세번째 방법... 오피스텔부터 그냥 파세요.

어차피 오피스텔 얼마 오르지도 않으셨을테니

양도세가 안 나오잖아요.

(많이 올랐다면 또 다른 얘기입니다..)

아니면 저도 이제 앞으로 법인 설립 준비중인데

제가 낸 법인으로 오피스텔을 넘기는 법도

고려해보실 수 있습니다.

그렇게 하면 제 개인명의로는 그냥 깔끔하게 1주택이 되고

이것저것 고려할 것이 없이 9억이하는 양도세면제가

되니까요 ^^

(물론 법인을 내는 것이 쉬운일이 아니니 이건 너무

신경쓰지 마시구요)

 

다 되셨나요? 양도세땜에 걱정 많으시죠?

너무 세법도 많이 바껴서 걱정 많으실텐데

홈택스에도 많이많이 물어보시고 꼭 매도, 매수

결정할 시에는 세무사에게 질의하시길 바랍니다.

감사합니다 ^^